Hay oportunidades para conseguir inmuebles logísticos a buen precio en Argentina

Hay oportunidades para conseguir inmuebles logísticos a buen precio afirma Santiago Isern, Broker Senior Industrial en Cushman & Wakefield, que analiza el presente del mercado inmobiliario logístico. Destaca que la vacancia es cada vez más baja, pero aún brinda oportunidades para empresas y desarrolladores que deseen ocupar espacios de calidad a precios más bajos. 

¿Qué características observa en el último informe sobre inmuebles industriales y logísticos elaborado por Cushman & Wakefield sobre el primer semestre?

Empezamos a reconocer en números lo que estamos viendo en la calle. Habíamos anticipado esta tendencia y no creo que nos equivoquemos en el forecast que estamos trazando para los próximos seis meses. Todo se está comportando tal cual lo esperábamos.

Hoy se está dando algo que no vi muchas veces en los últimos 10 años: una ventana de oportunidades para las empresas que ocupan y alquilan metros, de pasar a espacios de calidad a precios bajos en relación a la línea histórica. Los porcentajes de vacancia que hace dos semestres estaban en los 20 puntos hoy están más cerca de los 14 que de los 15 puntos. Y la tendencia indica que van a seguir bajando, así que deben apurarse para aprovecharla.

¿Por qué el mercado de inmuebles logísticos está en alza respecto al de inmuebles particulares?

Cada mercado es muy particular y responde a cuestiones que muchas veces no aplican para todos los nichos. Mientras que el segmento de oficinas está atravesando un momento difícil -y el de retail aún más-, el mercado logístico disfruta de un buen momento. Y todo lo que viene es bueno, en términos de precio, de ocupación y de metros construidos, porque más allá del boom global, en Argentina había mucho espacio para crecer.

El mercado local siempre fue sub ofertado, incluso con el menor ratio de Latinoamérica en términos de m2 / habitante. El techo siempre fue elevado, y quizás era necesaria la fuerza que nos empuje a alcanzarlo.

El mercado está en boca de todo el mundo. Como nunca, empresas, inversores y medios están prestándole atención. No veo ningún jugador grande o mediano que no esté pensando cómo ser parte de este negocio.

¿El crecimiento de los inmuebles logísticos está asociado con el impulso del eCommerce?

Sí. El crecimiento está impulsado por el comercio electrónico y creemos que la tendencia continuará. La forma de consumir cambió. Este aislamiento generó que quienes ya realizaban sus compras de modo online lo siguieron haciendo y con mayor frecuencia. Y a su vez, llevó a que quienes no utilizaban esta modalidad de compra la adoptaran. Todo aquello que se activa detrás de cada click de compra, en algún punto empieza o termina en un depósito. Básicamente, mientras más clics se den, mayor espacio de almacenaje vamos a necesitar.

En una primera instancia y ante el boom del eCommerce, las empresas se acomodaron como pudieron, pero el impacto de la cadena logística en una empresa es muy grande. Por eso, salieron a buscar la forma de ser más eficientes, para entregar de forma más rápida y a un menor costo.

Ante la falta de espacios pequeños ubicados en la ciudad de Buenos Aires, ¿surgieron oportunidades para convertir y utilizar viejos galpones para la última milla?

Es así. Vemos enormes oportunidades para inversionistas o desarrolladores que quieren poner un pie en este negocio, en la medida en que aparecen este tipo de locaciones que, si bien ya existían, no son viejas ni obsoletas. Estas cuentan con cuestiones de seguridad actualizadas y la gran ventaja es que tienen ubicaciones impensadas para estos tiempos. Por ejemplo, hay plantas de 30-40 mil m2 ubicadas a 15 minutos del Obelisco, con todas las medidas de seguridad, accesibilidad y capacidad de almacenaje.

Nosotros tenemos plantas en desuso en venta que son una oportunidad tremenda para la logística de última milla. Y la refuncionalización de estos espacios es una gran oportunidad para poner un pie.

Actualmente en los Estados Unidos, la refuncionalización de esta clase de espacios, ya sean industriales, de retail o shopping center, también está en auge. Esto se debe a que, con una inversión que no sea monstruosa, es posible conseguir una ubicación que de otra manera sería imposible por la falta de disponibilidad de tierras o porque los códigos no lo permiten.

¿Se esperaba también el crecimiento de la zona del Triángulo de San Eduardo, en la bifurcación entre las rutas nacionales 8 y 9?

Sí. Ese es el mercado por excelencia de centros logísticos. Corre hace tiempo con los mejores indicadores, pero hay que entender y reconocer que ahí la tierra es escasa y la posibilidad de nuevos desarrollos se acota cada vez más. Y creo que hay otros lugares y corredores que tienen incluso más potencial. Sin embargo, al igual que otros mercados inmobiliarios, cuesta romper ese paradigma de que un lugar es el mejor y que no hay otros tan buenos.

El mercado de oficinas dio sobradas muestras de eso, al igual que el residencial. Y ahora le llegó el turno al logístico de demostrarlo. San Eduardo es un gran lugar, pero la tierra se acabó.

Por ejemplo, todo lo que a mi criterio suceda sobre el Camino del Buen Ayre está destinado a ser exitoso. Cuando esa autopista se complete con el Vcamino de la Ribera y se convierta en el segundo anillo vial alrededor de la Capital Federal, resultará cerca del Puerto de Bs. As, del Puerto de La Plata, con conexiones a las rutas del Mercosur, muy cerca de Ezeiza y también de las rutas 7 y 8, y Acceso Oeste y Norte.

En ese sentido, creo que es una propuesta muy interesante para los desarrolladores y para las empresas. Hoy, allí existe un proyecto muy grande del Grupo Posadas, que está desarrollando 70 mil m2. Cuando se concluya y sea puesto en operaciones, este se convertirá en un punto de referencia del mercado logístico, y en el primero de varios en ese corredor.

No falta mucho para que se complete la obra de extensión del Camino del Buen Ayre. Y sin dudas, esto cambiará radicalmente la visión sobre los sub mercados y los precios.

Además, generará un acceso a una zona sudoeste a la que hoy es difícil de llegar…

Exacto. La finalización de estas obras permitirá que se acorten los tiempos y también las distancias. En unos años, quizás estemos hablando de un “nuevo Triángulo”.

Vea la entrevista aquí.

realizado por webpicking.com en septiembre 2021