El eCommerce cambia el mercado inmobiliario logístico argentino, manifiesta Santiago Isern, Broker Senior Industrial en Cushman & Wakefield: el fuerte crecimiento del eCommerce empujó a una mayor ocupación de centros logísticos y depósitos en las cercanías a la Ciudad de Buenos Aires. Y esto llevó a un reacomodamiento del mercado y a un descenso de la vacancia.

¿Cómo se explica la absorción de la vacancia de centros logísticos en el primer trimestre 2021, detallada el último informe de Cushman & Wakefield?

Por primera vez en el último tiempo, registramos una mayor ocupación de centros logísticos. Venimos de semestres y trimestres en donde el número de m2 disponibles crecía de forma continua ya que no había demanda y se incorporaba desarrollos que estaban en ejecución.

Esto que está pasando es una buena señal de que el mercado empieza, poco a poco, a recomponerse. Cuando las empresas comienzan a adquirir m2, los desarrolladores también toman la decisión de construir más espacios.

¿Esta disminución de la vacancia se da en inmuebles grandes, o en los más pequeños más relacionados con el eCommerce?

El número de vacancia corresponde a la totalidad del mercado. Tradicionalmente, desde Cushman & Wakefield, trackeábamos depósitos triple A en tres submercados: Norte, Sur y Oeste. Analizábamos la vacancia en cada uno de ellos, y luego hacíamos un promedio ponderado.

En el inicio de la pandemia, estábamos convencidos que el impulso del eCommerce generaría mayor demanda de depósitos cercanos a la Ciudad de Buenos Aires, aunque no podíamos traducir ese fenómeno a números. Todos veíamos que el comercio electrónico estaba creciendo a un ritmo increíble, pero la vacancia permanecía en 20%.

Sin embargo, Lucas Desalvo, Market Research Manager en la compañía, tuvo una mirada superadora y planteó la vacancia no por submercados, sino por anillos de cercanía a la ciudad. De esta forma, identificó que la vacancia en el primer anillo había bajado el 50%: pasó de 20% a 10%.

Y así pudimos cerrar nuestro interrogante. Si bien el total de vacancia descendió unos pocos puntos, en el primer anillo cayó drásticamente.

Para el próximo trimestre, detectaron que alrededor de 60.000 m2 entrarán en el mercado. ¿Esto es representativo de la recuperación o cómo lo explican?

Creemos que esto ocurre por dos motivos. Por un lado, vemos que cuando los números de vacancia son elevados, los desarrolladores no suelen seguir sumando metros. Sin embargo, se dieron algunos factores que alentaron la decisión por hacerlo: costos de construcción históricamente económicos y la aprobación de algunas zonas o centros proyectados.

Y, por otro lado, si bien la construcción especulativa de m2 tiene el riesgo asociado no poder encontrar un inquilino, ahora también ofrece una ventaja. Es que, si bien hay mucha vacancia, las opciones no abundan para quienes necesitan un paquete de metros importante.

Hoy, si una empresa busca un espacio de hasta 15.000 m2 en la Ciudad de Buenos Aires, encontrará tal vez más de una opción; pero si aspira a más de 25.000 m2 juntos, se le achican las alternativas. Y si necesita más aún, probablemente no encontrará alternativa alguna.

Esto fue, por ejemplo, lo que empujó un proyecto que encaramos el año pasado, para una automotriz en Pilar, que necesitaba 60.000 m2. Para atender sus necesidades, generamos un modelo de construcción a medida.

¿Cómo están los valores de alquiler hoy?

Los precios de alquiler presentan una tendencia a la baja, producto de varios factores, como la devaluación y la vacancia elevada. De todas formas, este mercado siempre pega la vuelta muy rápidamente. Hoy vemos que el nivel de ocupación creció unos puntos y cuando algunas pocas empresas tomen más metros, la vacancia volverá a un dígito y los precios se acomodarán.

Este es un buen momento para las empresas que quieren sumar espacios o dar un salto de calidad, dado que conseguirán buenos precios para nuevos contratos. Pero esa oportunidad y estas ventanas de plazo en este mercado no duran nunca mucho tiempo.

Para ver el informe “Panorama de inmuebles Logísticos” correspondiente al primer trimestre de 2021, elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, hacer clic aquí.