Lucas Desalvo, Market Research Manager en Cushman & Wakefield Argentina, explica que tras la pandemia la vacancia de los centros logísticos premium cayó del 19 al 13% y la tendencia continúa en baja, y que el valor por m2 está en alza, pese a que casi no hay construcciones en curso. Además, señala la reconversión de los locales comerciales y el buen momento para construir.

Lucas Desalvo

Lucas Desalvo

¿Cuál es la actualidad del mercado logístico argentino según la visión de Cushman & Wakefield?

Actualmente hay una baja en la vacancia y también en la construcción. Para tener como referencia, la disponibilidad antes de la pandemia era del 19% mientras que actualmente es del 13%. Desde la compañía estimamos que esta tendencia va a continuar, porque es un mercado que como promedio demanda unos 100 mil metros por año, y que hoy se encuentra sin construcciones en curso. Sólo hay 30 mil metros en obra.

Como consecuencia, el precio se va recomponiendo. Históricamente, se movió en el orden de los 7 dólares por m2, bajó a 5 previo a la pandemia, y ahora es de 5,40 (la tarifa es a valor de cambio oficial). Esta recomposición no sólo es a nivel nacional, sino regional: baja superficie disponible, precios en alza y especulación sobre la construcción.

¿El precio se compondrá porque al no construir habrá más demanda que oferta?

Exacto. A fin de año, estos 13 puntos de vacancia deberían oscilar entre 5 y 7 puntos. Los espacios escasean, y ya no hay grandes disponibilidades.

Un dato más: este trimestre se entregó el Centro Logístico 3 de Febrero, del Grupo Posadas. Está ubicado en la zona oeste y fue la obra más grande de 2021. Su lanzamiento generó un gran interrogante; 70 mil metros de disponibilidad en un mercado que en ese momento ofrecía una vacancia del 19%. Lo cierto es que fue un éxito rotundo, porque entró al mercado con un 55% de la superficie pre alquilada y con otros metros comprometidos.

De no haber sido por ese proyecto y otro más, la vacancia hubiese bajado a 11,8. Las perspectivas son muy buenas para el mercado de inversores en inmuebles.

¿Estas cifras representan a los depósitos Triple A?

Sí. Es importante aclarar que cuando hay una vacancia de 5 ó 7% de mercado, decimos que es una vacancia sana y estructural. Es normal que los clientes se expandan y contraigan. Si fuera de 0 (cero), como ocurre en Santiago de Chile, sería preocupante.

Por otro lado, cabe aclarar que no consideramos muchos depósitos que están sobre la Ruta Panamericana, de 10 mil metros o menos , porque no cumplen con los requerimientos de un cliente internacional o de una gran operación. Es decir, son galpones de gran jerarquía pero que no entran en nuestra visión. No son centros de distribución.

Entre los radios que analizamos, detectamos que en la zona sur, la vacancia oscilaba en 17%. En tanto, los que están cerca de la última milla tienen una vacancia del 10%, mientras que los que están más cerca de Ezeiza, en un 35% o 40%.

¿Eso a qué responde? A que en algún momento, en algunos polos industriales se lanzaron empresas a construir superficies de 7 mil a 15 mil metros, pero sin los servicios que un centro logístico multiclientes ofrece. La consecuencia es que los mismos están desocupados hace meses o años. Esto deja de relieve la importancia de que el predio sea multicliente, Clase A y brinde diferentes servicios.

¿Significa que se construyeron obras que el mercado no demandaba?

Eso es lo que los datos demuestran. Actualmente, los depósitos Triple A están saturados, mientras que los depósitos que los otros son menos requeridos, porque no cuentan con los beneficios ni con los ahorros de costos de los centros multicliente.

¿Cuál es el paradigma de la última milla?

Tanto galpones grandes, en los que se practica cross docking, como depósitos urbanos, con superficies de 2 mil a 5 mil metros y techos de 5 metros de altura, son atractivos dentro de la Ciudad y están con una vacancia prácticamente nula. Este es un producto amplio, pero que todavía no está aprovechado a nivel corporativo. Es decir, no hay una empresa que haya visto la oportunidad de consolidar una oferta interesante para última milla.

¿Que no haya inversión en m2 tiene que ver con la situación política y económica del país?

Hubo un paraguas que fue 2020-2021, cuando se conseguían buenas ofertas por el costo de la construcción de un depósito (entre 500 y 600 dólares por m2). La inflación, el conflicto bélico internacional y una mayor demanda de materiales, como metales y plásticos, entre otros, provocaron una suba de precios generalizada en algunos productos básicos. Por ello, ahora resulta más costoso construir.

Hay dos tipos de construcciones. Por un lado, el traje a medida, que responde a un pedido específico de una empresa, y es lo que hoy se está ejecutando. Y por otro, la construcción especulativa, que se diseña para luego intentar alquilarla. Esta última tuvo una pausa y no solo nacional, sino también regional.

Recorrimos diferentes centros en Santiago de Chile y observamos la misma tendencia. No hay vacancia, las construcciones avanzan lentamente, hay problemas con la importación de ciertos materiales y retrasos en la cadena de distribución. Mientras tanto el precio se está recuperando, que es lo que lógicamente quieren los propietarios.

Teniendo esto en cuenta, ¿es un buen momento para construir?

Sí. Porque este mercado seguirá creciendo y tiene un potencial enorme. Hay que poner foco en la zona donde se construya.

Históricamente, las obras se centraban en la zona del Triángulo de San Eduardo (bifurcación entre la Ruta 8 y 9), un polo sumamente estratégico para la vinculación con el Mercosur y las zonas fabriles de la zona. Sin embargo, también aparecen otros sectores.

En zona oeste, el Centro Logístico 3 de Febrero está a 9 minutos de auto de San Eduardo, con lo cual se pueden encontrar mayor variedad de terrenos. Este es un buen lugar. También hay ofertas en zona sur, donde se pueden conseguir terrenos por 100 dólares en la Ruta 2, que están a 10 minutos de la ciudad.

Este es un buen momento para volcar dinero en moneda local. Hay empresas que tienen mucho excedente y, una manera de dolarizarlo, es a través de la compra de activos.

¿Hay una reconversión de locales comerciales, considerando que se necesitan más centros de distribución de última milla y de eCommerce?

Las empresas están volviendo a la presencialidad. Las líneas de trenes de pasajeros están llenas, el Microcentro está más activo. Incluso hay una empresa que acaba de alquilar 14 mil metros en Microcentro.

En los primeros tres meses del año, distintas compañías con importantes ahorros en pesos realizaron compras por 50 millones de dólares en espacios de oficinas. Creo que las apuestas de las empresas sobre los espacios de trabajo se irán dando gradualmente, porque la vuelta a la presencialidad ya empezó a notarse.

¿El Microcentro podría reconvertirse en una zona de viviendas, como si fuera una Ciudad de 15 Minutos? 

Sería un escenario ideal. Como sucede en logística, existen tres tipos de oficinas: Clase A (premium), Clase B (intermedio) y Clase C, que son los edificios viejos. Ese último tipo de oficinas son las que tienen mayor posibilidad de reconvertirse en viviendas, porque su costo de remodelación es altísimo. Una zona residencial y de oficinas resulta una buena conjugación para que estén en un mismo polo.

¿El boom del eCommerce produjo cambios en los locales comerciales?

Sí, claramente cambiaron los canales. Los consumidores ven los productos por redes sociales, los analizan por video en YouTube y los compran online para recibirlos en 24 horas.

Pero también la experiencia y el turismo de compra es importante. Actualmente hay un éxodo importante de uruguayos que vienen a comprar a la Argentina, quienes aprovechan las ventajas del tipo de cambio.

¿Eso es estacional?

Sí, pero también reactiva la economía. Todo se acomoda. Hay empresas que migraron hacia lo digital y otras que prefieren el físico, quizás con un espíritu distinto, como los bancos, que no son lo que fueron 20 años atrás.

Los locales se están reconvirtiendo para ofrecer nuevas experiencias de compra. Por ejemplo, algunos se están transformando en Dark Store: es decir, el negocio pasa hacia lo logístico y se convierten en locales de última milla, que son totalmente necesarios en zonas residenciales. Definitivamente la logística fue la que mejor surfeó la ola de la pandemia.

Históricamente los centros logísticos se midieron en tres zonas: sur, oeste y norte, que por su gran extensión tienen promedios un tanto caprichosos.

Teniendo esto en cuenta, hace tres años desarrollamos un sistema de radios, en el que tomamos el centro geográfico de la ciudad como epicentro y trazamos radios cada 15 kilómetros para analizar distintas bandas. Ya comparamos zona norte con zona sur, porque las dos atacan a la última milla. Creamos un sistema muy interesante que está disponible en la página web de Cushman & Wakefield.

Quienes accedan a esta plataforma interactiva podrán ver qué pasa en cada radio: cantidad y densidad de habitantes, valores de alquileres, etc.. Los datos son aportados por la compañía, pero a diferencia de un reporte convencional, los mismos se complementan con otra plataforma llamada “Marketbi” en la que el cliente puede obtener los indicadores de su sector y realizar sus propios análisis.

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