Durante el primer semestre del 2022 se observa una fuerte demanda de centros logísticos en toda Sudamérica, lo cual se percibe en el indicador de absorción neta, que acerca paulatinamente la vacancia a cero, elevando los precios pedidos a niveles históricos. Así lo indica el primer informe regional del mercado de inmuebles logísticos que realizó el área de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
En el marco de un crecimiento promedio del 6,4 % en el inventario de centros logísticos durante este semestre, Bogotá, Santiago y Río de Janeiro son las ciudades con mayor ratio de superficie de centros logísticos por habitante, con alrededor de 243 m2 por cada mil habitantes. Les siguen São Paulo con 233, Buenos Aires con 170 y Lima con 133.
“En todas las ciudades relevadas se aprecia el interés de los desarrolladores por realizar proyectos a medida, también llamado Built to suit (BTS), sistema que minimiza los riesgos en términos de factibilidad de tramitación, costo de impuestos territoriales y futuros costos de construcción. Esta modalidad de desarrollo toma relevancia, considerando la incertidumbre que presenta el panorama político de cada uno de los países analizados”, señaló Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
En particular:
- En Buenos Aires se percibe una producción acotada (61.000 m2) en función a los 160.134 m² demandados en los primeros 6 meses del año, lo cual implicará una baja aún mayor de la vacancia e incremento del precio pedido.
- En Bogotá, el mercado logístico refleja una tendencia de ocupación continua, presionando el indicador de vacancia a la baja y contrayéndose un 5,7 % en un año.
- En Lima, la tasa de vacancia se incrementó en tan solo 1 punto porcentual respecto del último semestre de 2021 y los espacios de almacenaje Clase A se construyen en la mayoría de los casos a demanda.
- En Santiago la vacancia continúa en cero, e ingresan 145.953 m2, concentrados en tres nuevos proyectos arrendados en su totalidad.
- En Brasil, tanto en Río como en São Paulo ingresaron 1.206.000 m2, un 30,64% por encima del semestre anterior. De los activos entregados, 53% ya estaban pre alquilados.
Rentabilidad
La tasa de retorno industrial en la región ha experimentado una tendencia general al alza. El incremento en el precio de alquiler -producto de la alta demanda y baja oferta de espacio- ha acentuado el interés de los inversores en adquirir este tipo de activo. Sin embargo, esto no se refleja en un aumento de los precios de venta debido a varios factores. Entre ellos se puede mencionar el aumento de las tasas de financiamiento -que empujan también hacia arriba los retornos exigidos por el mercado- y la incertidumbre sobre la estabilidad de los flujos de renta en el mediano plazo.
A su vez, el aumento de la inflación, que incrementa los precios de la materia prima y de la mano de obra, empuja al alza a los valores locativos en un intento por mantener rentabilidades acordes al riesgo.
En el caso de los desarrollos BTS (Built to suit), con significativa presencia actualmente en los países de la región, las rentas quedan sujetas a las especificaciones e inversión en CAPEX y a un retorno periódico buscado, vinculado mayormente a la calificación crediticia del locatario y la duración del contrato de locación.
El caso excepcional es Argentina. Allí el mercado se caracteriza por ser bi-monetario: las transacciones se efectivizan en dólares y los arrendamientos se pagan en pesos argentinos. Esta situación deja expuesta la rentabilidad en procesos de devaluación. Debido a la situación económica del país, la brecha concluyó en una compresión en el cap rate. La tasa se aproxima al 5,6% pero, de no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de retorno periódica rondaría el 7%.
Movimiento portuario
Otro de los indicadores que sirven para medir la recuperación del mercado es el movimiento portuario. Según el Boletín de Informe Portuario de la Cepal, en 2021 la región comenzó a dar señales alentadoras, mostrando variaciones positivas en comparación con el año anterior. El movimiento de los puertos analizados (Santos y Río de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú) incrementó un 14,3% entre 2020 y 2021, destacando Río de Janeiro con un aumento de 39% y San Antonio 18,2%.
Precios
En tanto, todos los precios pedidos de alquiler de centros logísticos en la región variaron al alza al menos un 4%. Destacan Bogotá y Chile, que incrementaron su precio pedido un 15% y 30% respectivamente, contando ambas ciudades con una vacancia bajo el 4%. La alta demanda y la baja vacancia han impulsado el ajuste de los precios pedidos con los precios de cierre, llegando a una diferencia de 5% en Santiago, Buenos Aires y Bogotá. El mayor precio pedido de la región se registra en Lima (USD 5,9%) y el más bajo en São Paulo (USD 3,8).
Proyección
En todas las ciudades relevadas se observa una fuerte demanda de superficies. No obstante, ante los diferentes panoramas económicos y políticos, se presenta una velocidad de producción de nuevas superficies dispareja. En São Paulo, Río de Janeiro y Lima la producción de nueva oferta ha sido mayor que la demanda, mientras en Bogotá, Buenos Aires y Santiago esa relación es inversa.
Según proyecciones, para la segunda mitad de ese año, teniendo en cuenta las absorciones presentadas durante el primer semestre, los proyectos en construcción podrían completar la demanda en la mayor parte de las ciudades, sin alterar mayormente el índice de vacancia.
