Miguel Covini, fundador y director de Megaespacios, presenta su plataforma dedicada exclusivamente a propiedades industriales, y cómo logra diferenciarse a través de la capacitación de la fuerza de ventas, rubro en el que en su mayoría los brokers tienen más expertise en inmuebles residenciales. También habla de cómo la alianza con el Consejo Inmobiliario Argentino Logístico Industrial, le da un salto institucional como legitimidad sectorial, formación, networking y relación con los brokers líderes del sector.

¿Cómo es su relación con el sector logístico e inmobiliario?

Megaespacios es mi más reciente proyecto, mi interpretación del mercado inmobiliario desde mi origen en el sector logístico. Se trata de un buscador exclusivo de propiedades industriales. Anteriormente, yo me dedicaba a vender espacios libres en logística, a llenarlos con mercadería y a saber interpretar los depósitos. 

El mercado industrial representa solo un 4% del mercado inmobiliario; es muy poco, pero son operaciones realmente grandes, importantes, y requieren cierto grado de especialización. Sin pretender que el agente inmobiliario sea un profesional en logística, sí tiene que entender de qué trata y cómo interpretar la operación de un cliente, que es el potencial de su venta.

Las inmobiliarias no pueden subsistir solamente con el segmento industrial. Necesitan también la parte residencial, porque es el día a día y es lo que trabaja la mayoría de los agentes. Pero las operaciones industriales son realmente grandes y requieren cierta especialización, incluso en materia de honorarios. Son honorarios importantes y, por eso, trabajé sobre una plataforma que tenga exclusivamente esta especialización.

¿Cómo nace Megaespacios?

Megaespacios nace como una propuesta clara: enfocarse exclusivamente en propiedades industriales, diferenciarse de los portales inmobiliarios generalistas y profesionalizar el segmento como base fundamental. Desde el inicio, el mensaje central son los depósitos, las naves industriales y los parques industriales.

Y acá hay algo que tenemos que evangelizar dentro del sector inmobiliario. Hay un concepto que está presente en todos los portales inmobiliarios -incluso yo lo tengo porque todavía es el uso y costumbre- y es diferenciar depósito, nave industrial y galpón.

La realidad es que todos son galpones. El depósito es la función que tiene ese galpón, mientras que la nave industrial es la característica de desarrollo que tiene ese galpón.

Entonces, deberían ser entendidos como subsegmentos de cada uno. Pero hoy el mercado está así. Habrá que trabajarlo más. Es parte de la evangelización y la profesionalización.

Para algunos, “galpón” tiene una connotación peyorativa, como si bajara la calidad…

Es un tema cultural. “Galpón” se relaciona con el galpón de un taller, con un galpón de barrio, con infraestructura de chapa oxidada. Eso es lo que muchas veces se entiende por galpón. Una nave industrial, término que por lo general se refiere a los depósitos triple A, es otra categoría. También implica otro desembolso.

¿Cómo ve hoy el mercado de esas propiedades vinculadas con la distribución? Todos sabemos que el famoso Triángulo de San Eduardo ya está sobreexplotado y que el overflow se está yendo por el Camino del Buen Ayre hacia la Ruta 6.

Hay distintas situaciones. El tejido urbano se va expandiendo. El Triángulo de San Eduardo era prácticamente campo, eran las afueras. Hoy ya no. Se extiende hacia el parque industrial. Se está desarrollando mucho el corredor norte, que conecta con Rosario y con el camino a Brasil. Esto tiene que ver con la exportación y la importación.

Después se ubica el sector oeste, que también conecta un montón de naves industriales, depósitos y centros logísticos con el interior del país.

Y ahora hay un nuevo segmento que tiene que ver con el e-commerce y con las importaciones. Va a haber un gran desarrollo de depósitos chicos en distintos lugares para lo que es la última milla y todo lo relacionado con el comercio electrónico.

De todas maneras, no estamos en un momento del mercado en el que haya una gran actividad. Dicho por la mayoría de los inmobiliarios, este es un momento medio planchado. Ahora está en baja, pero se está acomodando. Yo espero que en los próximos dos años esto sea una expansión grande.

Y puntualmente en su plataforma, ¿cuáles son la mayoría de los galpones que tienen? ¿Hay algún patrón?

No. Yo capto todas las propiedades industriales que tienen las inmobiliarias.

¿Cómo publican en su plataforma?

—A través de una API que vincula su CRM con el CRM de Megaespacios.

Megaespacios filtra todas las propiedades y carga y muestra las propiedades industriales que tiene cada inmobiliaria. Acá tenemos un factor muy diferencial, que es que somos exclusivamente de nicho. Es un lugar donde buscás de manera realmente ágil y vas a dar con inmobiliarios que conocen la operación.

Porque, como dijo antes, están acostumbrados a lo residencial…

De alguna manera, en el segmento residencial también se necesita profesionalismo. Incluso hay mucha preparación, pero está dedicado a eso. Se vende de manera distinta. La venta residencial es más emocional. Tiene que ver con estar en un lugar, con pertenecer, con querer estar en determinado lugar.

La comercialización inmobiliaria industrial requiere otras cosas. Es técnica: está vinculada al acceso a rutas, flujo a puertos y un montón de variables que tienen que ver con la operación de la empresa.

Y teniendo en cuenta este tema, ¿cómo capacita a los vendedores?

Una de las particularidades que tenemos es la capacitación. Acá hay un diferencial: Megaespacios empieza a evolucionar hacia la formación del profesional, especializándonos en el ingreso de nuevos agentes para formarlos en logística inmobiliaria. Esto también es una invitación a muchos agentes inmobiliarios a que descubran algo nuevo.

Todos sabemos que estamos sobrepoblados de agentes inmobiliarios. Hay muchos a los que les va bien, trabajan con mucho método y tienen muchas cosas para vender, pero también hay agentes inmobiliarios que buscan algo más.

Hoy la inmobiliaria industrial está manejada por muy poca gente y son todos realmente muy buenos y muy profesionales. Esto es lo que a mí me aporta la alianza y la integración con Consejo Inmobiliario Logístico Industrial.

Esa alianza marca, probablemente, un salto institucional para Megaespacios. Creo que es la más importante hasta ahora, porque nos aporta legitimidad sectorial. También nos brinda networking profesional; ellos trabajan mucho con formación para agentes y corredores públicos. Además, me dio mucha relación con los brokers líderes y una gran llegada. Nosotros también hacemos un gran aporte, que es una validación: damos acceso a los agentes para que publiquen sus propiedades y somos una ventana de negocio.

¿Cómo ve el futuro del mercado inmobiliario logístico?

La industria se está reacomodando. Hay industrias que van a cerrar, otras que van a abrir y muchas van a pasar a ser centros de distribución. En parte, este cambio y reacomodamiento tiene que ver con el momento que estamos atravesando, de poca actividad.

Pero esto indefectiblemente va a terminar en nuevas operaciones, en transformación de industrias que hoy dejan de tener sentido al existir una importación que las suplanta por precio o calidad. La industria del e-commerce y la logística van a seguir expandiéndose. Yo veo un panorama bastante prometedor para el mercado inmobiliario.

Vea la entrevista completa a Miguel Covini, fundador y director de Megaespacios, en este enlace. .