Alejandro Torres Hotton, coordinador del Área Industrial de Cadema Bienes Raíces, habla sobre el Corredor Norte del Gran Buenos Aires, es decir, la zona entre las rutas 9, 4 y 6, que abarca las localidades de Zárate, Campana y Exaltación de la Cruz. Además, analiza cómo ha crecido el evento SINOR 2026 (Salón Inmobiliario Corredor Norte), lo que indica el interés sobre esa zona, y cómo distintos actores importantes la impulsan, como son los casos de Mercedes Benz, Toyota y otras empresas radicadas ahí.

¿Cuál es su balance del evento SINOR 2026 (Salón Inmobiliario Corredor Norte)?

Fue un evento muy importante, que superó ampliamente las expectativas que teníamos. Triplicamos la cantidad de asistentes de un año a otro y generamos muy buenos vínculos entre todos los actores que participan: desarrolladores, constructores, inmobiliarias, representantes del sector público y del sector privado, todos impulsando el desarrollo de lo que nosotros denominamos Corredor Norte.

Lo llamamos así porque es el triángulo formado por las rutas 4, 6 y 9, que comprende principalmente los partidos de Zárate, Campana y Exaltación de la Cruz.

¿En qué estado está hoy el mercado de las naves logísticas? Porque históricamente el famoso Triángulo de San Eduardo fue el lugar donde todos querían estar. Pero hoy ya está prácticamente desbordado.

Exactamente. Cuando empecé a trabajar en el rubro logístico-industrial, Rolando Cafferata, que fue un poco mi mentor, siempre me hablaba del “triángulo”. Yo pensaba en el Triángulo de las Bermudas y me llevó varios meses preguntarle a qué triángulo se refería. Finalmente entendí que hablaba del Triángulo de San Eduardo.

¿Hoy tiene disponibilidad? 

Sí, hay algunas opciones, pero históricamente ha estado saturado. Lo que nosotros vemos es que la logística sigue buscando ubicarse lo más cerca posible de la Ciudad de Buenos Aires y del primer y segundo cordón del conurbano, especialmente en el Triángulo de San Eduardo y el Camino del Buen Ayre. Sin embargo, empieza a verse un movimiento logístico que responde también al cambio en la estructura del comercio exterior que está atravesando la Argentina.

Nosotros tenemos en Loma Verde, a pocos kilómetros de nuestra oficina, los famosos 100.000 metros cuadrados que Mercado Libre está construyendo. Mercado Libre eligió esa ubicación porque entiende que el crecimiento va en esa dirección. El paso siguiente al Triángulo de San Eduardo y a esa zona tan congestionada es nuestra región. Eso ya se está evidenciando en la cantidad de obras y desarrollos que vemos.

¿Qué cantidad de metros construidos y ocupados hay aproximadamente? Imagino que el evento también habrá servido para medir el interés de potenciales ocupantes.

Si hablo de nuestra cartera, hoy tenemos disponibles en todo el Corredor Norte alrededor de 30.000 metros cuadrados, distribuidos en distintas alternativas. Lo que ocurre es que nuestra zona históricamente tuvo un perfil más industrial que logístico. Y justamente la industria hoy está recalculando estrategias y ajustando márgenes.

Sin embargo, también vemos empresas que empiezan a mirar los mercados externos. Hay compañías que antes no exportaban y ahora exportan, y otras que están ampliando su producción porque se les abrieron nuevos mercados. Ahí sí estamos viendo movimiento.

En logística, por ejemplo, el año pasado teníamos una nave de 12.000 metros cuadrados sobre la Ruta 6 que fue alquilada por una empresa vinculada al comercio electrónico de origen chino. Allí instalará su primera base logística para toda la zona norte de la provincia de Buenos Aires. También se alquilaron cerca de 6.000 metros cuadrados para Mercado Envíos.

El movimiento existe. Hoy nosotros tendremos disponibles entre 20.000 y 25.000 metros cuadrados, aunque no podría darte el número total del mercado. En Zárate hay mucha actividad y también muchas naves en construcción. Incluso hoy vemos desarrollos que algunas inmobiliarias ya están ofreciendo, aunque todavía les faltan unos seis meses para estar terminados.

Eso demuestra que hay expectativas de crecimiento. Y, sinceramente, creo que ese crecimiento va a continuar.

El consumo de metros cuadrados es un factor clave para el comercio electrónico, la importación y la exportación. Todo necesita superficie logística. Además, la compra y venta a través de plataformas digitales no responde únicamente a una coyuntura económica o política, sino a un cambio en los hábitos de consumo. Es una tendencia que sigue creciendo y no veo que vaya a revertirse.

Si bien las empresas siguen prefiriendo ubicaciones cercanas a la ciudad de Buenos Aires, la Ruta 6 todavía cuesta que termine de despegar. En cambio, hoy hay mucho foco puesto sobre el Camino del Buen Ayre…¿no?

Eso se explica claramente por los valores. Hoy una empresa puede pagar entre 10 y 12 dólares por metro cuadrado en el Camino del Buen Ayre, mientras que en nuestra zona es muy difícil que un alquiler supere los 6 dólares por metro cuadrado. La diferencia de precio existe, aunque en kilómetros no haya tanta distancia.

Nosotros insistimos mucho en que las empresas empiecen a correrse un poco del eje más congestionado. En zonas planificadas se trabaja y se opera mucho mejor.

Entiendo, sin embargo, que la logística tiene costos muy importantes. El desgaste de los neumáticos, los kilómetros recorridos, las horas de chofer y otros costos operativos hacen que muchas empresas prefieran alquilar un depósito más caro, incluso en zonas menos adecuadas, antes que trasladarse unos kilómetros más hacia un parque industrial bien desarrollado. 

Esa es la realidad actual. De todos modos, vemos que el interés por nuestra zona empieza a crecer, aunque todavía lo hace lentamente.

Entonces, ¿ve un futuro promisorio para el Corredor Norte? ¿Cree que seguirá creciendo?

Sí, creo que va a seguir creciendo. Hoy Zárate es noticia. Mercedes-Benz está construyendo una nueva planta en Zárate, un hito muy importante para la zona. Toyota continúa expandiéndose y ya comenzó a atraer a sus proveedores. Por ejemplo, Mirgor abrirá una planta en Zárate para fabricar componentes destinados a Toyota. También Pilkington, fabricante de parabrisas, se instalará allí, al igual que Denso. Todos son proveedores de Toyota y de Mercedes-Benz.

Además, este año fue noticia la llegada de un buque con miles de unidades al puerto de Zárate. Eso no es casualidad; responde a un proceso de crecimiento que está viviendo la región.

Si miramos Campana, también encontramos dos anuncios muy importantes: dos automotrices chinas realizarán inversiones para instalar plantas de ensamblaje.

Una de ellas adquirió una nave ya construida dentro del Parque Industrial Campana y comenzará a operar en pocos meses. La otra compró una importante superficie sobre la ruta para desarrollar una planta de ensamblaje, junto con su centro de repuestos y posventa.

Si nos trasladamos a Exaltación de la Cruz, una zona que tradicionalmente se asocia más con la actividad agropecuaria, también vemos un fuerte crecimiento. Allí está el Parque Industrial Ruta 6, donde funciona nuestra oficina comercial.

El año pasado, una empresa de consumo masivo compró siete hectáreas para ampliar su producción y comenzar a exportar a Brasil. Además, una empresa multinacional firmó recientemente la adquisición de otras 5,5 hectáreas para instalar una nueva planta dentro del Parque Industrial Ruta 6.

Todas las áreas están creciendo y espero que continúe así. Creo que la Argentina debe seguir fomentando el comercio internacional.

La exportación y la importación vuelven a tener un peso muy importante. Tanto la logística como las empresas empiezan a valorar mucho más factores como la cercanía a los puertos, a las vías ferroviarias y a las principales rutas, porque cada vez miran más hacia los mercados externos y no solamente hacia la gran concentración urbana.

Más adelante volveremos a conversar, para ver si finalmente se consolida ese cambio cultural que implica dejar de priorizar únicamente la cercanía con la ciudad y empezar a mudarse a lugares más apropiados para la actividad logística e industrial…

Nosotros impulsamos que tanto la industria como la logística migren hacia lo que llamamos sectores planificados: parques industriales, áreas industriales y espacios destinados exclusivamente a este tipo de actividades.

Muchas veces, instalarse en un lugar que no fue pensado para la industria termina generando conflictos con los vecinos, problemas de circulación y dificultades operativas.

Ayer, por ejemplo, hablaba con el responsable de un depósito de productos informáticos importados ubicado en Parque Chas. Me contaba que no podía ingresar un camión hasta su depósito, por lo que debía descargar el contenedor en otro lugar y luego trasladar toda la mercadería con una camioneta, haciendo varios viajes.

Ese tipo de situaciones tiene fecha de vencimiento. Hay que empezar a pensar de otra manera y trasladarse a lugares planificados y diseñados para estas operaciones, ya sea en el Corredor Norte o en cualquier otra zona preparada para el desarrollo logístico e industrial.

Vea la entrevista completa a Alejandro Torres Hotton, coordinador del Área Industrial de Cadema Bienes Raíces, en este enlace.