José Ignacio Viñas, director general de Real Estate Comercial para Argentina y Uruguay en Cushman & Wakefield, analiza el último informe sobre inmuebles logísticos. Destaca la notoria tendencia a la vacancia cero, y cómo esto trae aparejado que los desarrolladores inmobiliarios empiecen a construir de manera especulativa.
¿Cómo fue su recorrido en Cushman & Wakefield?
Ingresé a la compañía 13 años atrás, en el área de brokers. Luego, me trasladé a las nuevas oficinas en Chile, trabajé como director del área de brokers y, ahora tomé la responsabilidad para dirigir las áreas de real estate comercial para Argentina y Uruguay.
El rol incluye las áreas de brokers, que es el área de transacciones inmobiliarias; el área de Project Management, que es el área de gerenciamiento de proyectos; el área de evaluaciones; el área de Property Management que funciona como la administración de consorcios de edificios de oficina; y las áreas de investigación de mercado y marketing.
Desde Cushman & Wakefield, cubrimos todos los aspectos relacionados con el negocio de activos inmobiliarios. Siempre trabajamos para ir un poco más allá y agregar valor a nuestros clientes en todos los aspectos que se relacionan con el Real Estate comercial.
¿En ese marco se inscriben sus reportes inmobiliarios? ¿Cómo se comportó el mercado en lo que va el 2023?
El rubro de la logística está creciendo. En el último informe, se destacó la baja de la vacancia, que va tendiendo a cero. Hay una escasa oferta de inmuebles logísticos, y esta es una de las primeras épocas de la historia logística, en la que los desarrolladores empiezan a construir en forma especulativa.
Actualmente, se están construyendo alrededor de 200.000 metros cuadrados adicionales. Y por la ley económica de oferta y demanda, ante la poca oferta y la amplia demanda, los precios empiezan a aumentar. Este es otro de los fenómenos que ocurrió en este último tiempo.
Los precios subieron ampliamente, a tal punto que no hay margen de negociación. Los depósitos que un año atrás se ofrecían a USD 6 hoy se comercializan a USD 8 por metro cuadrado. Las empresas tienen la garantía de que lo alquilarán, porque la demanda supera a la oferta. Uno de los sectores que impulsó la demanda es el eCommerce. Sin embargo, hay también otras industrias muy fuertes, como la automotriz, consumo masivo y farma.
Otro de los factores que también impulsa esta tendencia es la inflación. Ante este escenario, muchas empresas se stockean en mayor medida. Cabe aclarar que este es un factor mínimo, por lo que esto no significa que cuando la inflación baje, se empiecen a desocupar depósitos.
En este punto, también entran en juego las importaciones. Normalmente, cuando las empresas reciben autorizaciones para importar las aprovechan al máximo. Asimismo, en línea con nuestro contexto país de la inflación, muchas empresas tienen mejores márgenes y reinvierten en su negocio.
¿Cómo proyectan las obras los desarrolladores?
Los depósitos triple A son estándares, y se convirtieron en un requisito mínimo para las empresas multinacionales. A partir de las tendencias actuales, los desarrolladores saben que en el corto plazo alquilarán las nuevas obras, a lo sumo, a un precio menor respecto del especulado.
Por otro lado, los desarrolladores están avanzando sobre terrenos que habían sido adquiridos hace más de 10 años. En una primera etapa, ya con inquilino en mano, los desarrolladores avanzaban en las construcciones. Ahora, empezaron a construir especulativamente.
¿Qué otras variables identificaron en el último informe?
En el informe identificamos fundamentalmente tres variables. En primer lugar, la muy baja oferta y alta demanda: la vacancia tiende a cero, a la vez que la vacancia bajó del 10% en el último año a un 4,5%. En un año, además, los precios aumentaron sin margen de negociación y las empresas que más demandan metros son las automotrices, de farma, de eCommerce y de consumo masivo.
Asimismo, en el informe analizamos el mercado, no sólo según las zonas norte, oeste y sur, sino también según radios, ligados a la distancia que existe entre los depósitos y la Capital Federal. El radio en el que más metros cuadrados se están construyendo es el que va de 30 a 45 kilómetros desde la General Paz: allí se están construyendo casi 100.000 metros cuadrados.
¿Cuáles son los próximos objetivos?
Desde hace dos años, trabajamos en un plan a fin de exhibir al mercado nuestros servicios para las áreas de logística. Desde Cushman & Wakefield, no solo actuamos como brokers y en transacciones inmobiliarias. Si una empresa quiere alquilar un depósito y un desarrollador se lo está construyendo, nosotros nos encargamos del monitoreo de la construcción.
El objetivo es darle visibilidad del estatus a las empresas, en cuanto a tiempos de construcción, a calidad de los materiales, a la forma, a la adaptación respecto de los planos, y a los estándares que solicita la empresa. También nos encargamos de las evaluaciones y de la administración de consorcios de parques logísticos.
