Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario elaboraron una nueva edición del informe Oficinas vs. Departamentos que vienen realizando en conjunto para relevar lo que sucede en estos mercados en tanto activos para inversión en la ciudad de Buenos Aires.
De acuerdo con el informe, ante escenarios inflacionarios, una de las situaciones más complejas es la comparación de precios de alquileres medidos en pesos argentinos a lo largo del tiempo. Más aún, cuando la inflación ha sido consistentemente alta durante los últimos años, por lo cual solo se puede hacer un análisis real actualizando las cifras históricas para que sean vistas como valores constantes y comparables en el tiempo.
Para realizar la comparación, en el caso de las oficinas se tomó el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica) compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín, en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. En ambos casos, los datos (correspondientes al período 2014-Q1 2022) fueron ajustados por inflación al cierre del primer trimestre de 2022.
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Según el análisis, el precio de los alquileres en el primer trimestre del año registró una suba interanual de 51% para los departamentos y de 17% para las oficinas. Estos incrementos están dados en un contexto dentro del cual la inflación llegó a 56% para el mismo período, el índice RIPTE a 51% y el tipo de cambio oficial solo incrementó un 24%.
De este modo, tras varios períodos de crecimiento, el mercado de oficinas llegó a un punto de inflexión en el cual la estabilidad cambiaria y el proceso inflacionario provocaron una retracción en el precio medido en pesos a valores constantes, que exhibe un incremento acumulado de 32% desde 2014 hasta la fecha, después de haber llegado hasta 87% en 2019.
En cuanto a los departamentos, si bien ese acumulado continúa en un índice negativo de -2%, se percibe una recuperación en el último año atribuible al impacto provocado por las limitaciones en la periodicidad de actualización del precio inicial impuestas por la nueva ley de alquileres en conjunto con una expectativa de aceleración de la inflación. De esta manera, el atraso del tipo de cambio en el marco de una inflación alta golpea la rentabilidad en el mercado corporativo y mejora la situación del residencial.
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Esta situación de atraso cambiario acompañado por las restricciones para adquirir divisa extranjera incentiva la compra de activos inmobiliarios para las empresas que poseen excedente en pesos. Por esa razón, las grandes firmas decidieron invertir en la compra de oficinas sumas superiores a USD 150 millones en los primeros tres meses de este año, lo cual se suma a los USD 38,7 millones transaccionados en 2021 y USD 120 millones en 2020.
“Estamos ante una clara oportunidad de acceso al mercado de oficinas mediante la compra de espacios premium en función a una tasa de retorno que se ubica dentro de los valores mínimos a nivel histórico con un mercado en recuperación y estructuralmente subofertado”, destacó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, evaluó la actualidad del segmento residencial: “En la evolución de los precios de los alquileres, la devaluación del tipo de cambio opera disminuyendo la renta de los mismos. Esta situación se da dentro de una convivencia dispar entre un mercado locativo pesificado, con un inmediato ajuste por el impacto devaluatorio, frente al mercado de compraventa dolarizado mucho más inelástico”.
