El primer trimestre de 2022 marcó un comienzo de año con buenas perspectivas debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia que se espera que continúe así durante el resto del año, acercándose a la vacancia estructural del mercado que se ubica entre un 7 y 8% . Así lo indica el último informe Panorama de Inmuebles Logísticos elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
En un contexto de crecimiento en la demanda de superficie por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce, se produjeron estos últimos meses varios movimientos y búsquedas en el mercado. Un ejemplo claro es el rubro supermercadista que se está ampliando y haciendo fly to quality, al cambiar sus depósitos propios por espacios alquilados de mayor categoría comentan desde Cushman & Wakefield.
Por otra parte, el informe destaca como principal hito del trimestre la entrada al mercado de dos proyectos. El Centro Logístico Tres de Febrero es el de mayor jerarquía, con el 54 % de superficie pre-alquilada. Si no se considerase el ingreso de los nuevos centros, la vacancia hubiese bajado a 11,8 %, es decir 1,2 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. En este contexto, la absorción neta del período fue de 58.300 m2.
“Teniendo en cuenta que la superficie en construcción asciende a 31.000 m2, una cifra que queda baja para un sector que tiende a contratar un promedio de 110.000 m2 por año, y la demora que suele tener este tipo de proyectos, estimamos que, con este ritmo de operaciones, para fin de año, la vacancia va a ser cercana a cero, y esta situación se mantendría por largo tiempo”, puntualizó Santiago Isern, Broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield.
Y agregó: “La mayor parte de la superficie en obra se encuentra en el radio que va entre los 30 a 45 km. En los primeros radios, la tierra es escasa y está cara para desarrollar”.
Vacancia y precio por radios
Mientras la vacancia promedio fue de 13% en el período, el radio de última milla (0 a 15 km) es el primero en perforar el piso de los dos dígitos, descendiendo a 8,9 %, hito que representa la baja de vacancia más importante desde el período de pre-pandemia (año 2019).
En tanto, el radio que ostenta el mayor precio de alquiler pedido es el denominado Gran Conurbano (15 a 30 km) con USD 5,9/m2 contra un promedio de USD 5,4/m2” manifestó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
Compraventas en el sector logístico
Asimismo, es importante mencionar que, desde fines de 2021, se concretaron algunas operaciones de compra venta dentro del mercado por 72 millones de dólares, en los que se transaccionaron 105.000 m2. Por primera vez, empresas multinacionales invirtieron en inmuebles logísticos con renta para capitalizar pesos acumulados y se están viendo intenciones de otras empresas de adquirir también este tipo de activos.
