El mercado industrial y logístico uruguayo atrae a las empresas argentinas y crece fuertemente en la región. Así lo exhibe un informe elaborado por CBRE, empresa de servicios inmobiliarios corporativos, que revela que hoy el sector se encuentra concentrado en manos de un escaso número de desarrolladores, en su mayoría propietarios de parques industriales.
De acuerdo con el estudio, el atractivo del mercado uruguayo está dado principalmente por las bondades de una estabilidad económica duradera y facilidades logísticas que crean un entorno beneficioso que siempre está presente para las empresas que desean operar en LATAM, especialmente para las argentinas.
El impulso de la economía ha motivado el fortalecimiento de la demanda de espacios logísticos, generando que los principales parques industriales tengan una alta ocupación y comiencen a expandirse para sumar más superficie al mercado. Sin embargo, “los desarrolladores continúan operando casi en exclusiva bajo contratos “buit to Suit”, mientras que la poca superficie especulativa que se construye apunta a cubrir la demanda de pymes que requieren espacios logísticos de menor dimensión, aunque sin resignar la calidad de los servicios”, explicó Karina Longo, research manager de CBRE en la Argentina.
El principal atractivo para las empresas demandantes de espacios logísticos son las ventajas impositivas que ofrece Uruguay para la exportación e importación, fenómeno que ha ganado impulso en los últimos años, y que ha impactado de manera positiva sobre el mercado de inmuebles logísticos e industriales.
“Para 2025 las oportunidades vendrán por el lado de empresas que no pueden continuar ampliando su operatoria en los lugares que ocupan actualmente, lo que podría motivar movimientos corporativos de relocalización”, explicó Nicolás Ferrero, sales brokerage consultant de CBRE en la Argentina..
Se espera que en segundo semestre del año que viene se finalice superficie especulativa para renta, que aportará 38.500 m2 al mercado. Aunque, para los especialistas esta cifra será escaza para atender el nivel de demanda actual.
Una radiografía del mercado
El sector industrial de Montevideo comprende a los departamentos de Montevideo, Canelones y San José. La capital uruguaya es uno de los principales puertos de la región con terminal de cruceros y fluvial marítima de pasajeros y vehículos.
Los principales ejes de transporte son la Ruta 1, que conduce hacia el oeste con la frontera con la Argentina, la Ruta 5, con dirección norte hacia Brasil, las Rutas 101 y 8, hacia el este y la Ruta Perimetral 102, que circunvala el casco urbano de Montevideo.
Las limitaciones a la circulación del tránsito pesado dentro de la ciudad de Montevideo, implementadas a partir del plan de movilidad, ha motivado que las industrias tiendan a trasladarse fuera del casco urbano de Montevideo, para instalarse en los límites del departamento o en las intendencias contiguas de Canelones, que ofrece beneficios fiscales; y San José.
Como resultado de estos factores, las empresas dieron inicio a la tendencia de relocalizar su operatoria industrial en predios fuera de la ciudad de Montevideo.
En el informe realizado por CBRE se han relevado parques industriales y centros logísticos considerando no sólo su ubicación; sino también su vinculación con las principales rutas locales, la cercanía al puerto de Montevideo y el aeropuerto de Carrasco; además del rápido acceso a los corredores internacionales con salida hacia los países limítrofes.
Las zonas que concentran la mayor cantidad de parques industriales y centros logísticos se desarrollaron en torno a los corredores logísticos nacionales e internacionales.
El impacto de las zonas francas
La Ley 15.291 de Uruguay establece las zonas francas como áreas específicas del territorio nacional, ya sean de propiedad pública o privada, que están claramente delimitadas y aisladas. Fueron creadas con el propósito de fomentar la inversión nacional y extranjera, incrementar las exportaciones, generar empleo y promover la integración económica internacional.
En Montevideo, algunas de las zonas francas más destacadas son Zonamérica, la más desarrollada. Alberga a más de 460 empresas y genera alrededor de 7400 empleos, combinando espacios de oficinas, depósitos y servicios, creando un entorno sinérgico para las empresas.
En Canelones, Parque de las Ciencias, con foco en biotecnología y farmacéutica. Su ubicación estratégica cerca del aeropuerto de Carrasco lo hace muy atractivo para empresas de alta tecnología.
En la intendencia de San José se encuentra Zona Franca Libertad, situada sobre la Ruta 1, es parte del eje vial San Pablo-Buenos Aires, facilitando las conexiones con Argentina, Brasil, Chile y Paraguay. Además, su cercanía con el puerto de Montevideo reduce los tiempos y costos de transporte y logística.
Atractivos impositivos de las zonas francas
Uno de los mayores atractivos de Uruguay es la exención total de impuestos: Incluye todos los impuestos existentes o futuros, como derechos de aduana, impuestos sobre la renta, herencia e IVA. Además, las empresas pueden realizar diversas transformaciones de productos, montaje, etiquetado, re-envasado, control de calidad, entre otros.
En esta zona no hay límite de tiempo para almacenamiento. Como si fuera poco, se brinda la posibilidad de trabajar con empresas extranjeras sin perder la propiedad de la mercancía y sin pagar impuestos en Uruguay. Entre el abanico de beneficios, existe la garantía legal de libre repatriación de capitales y beneficios.
Estos beneficios hacen que las zonas francas sean una opción muy atractiva para las empresas que buscan optimizar sus operaciones y expandir su presencia en el mercado global.
Concentración y consolidación de los parques industriales
Las zonas relevadas reúnen 7,5 millones de metros cuadrados (m2) destinados a parques industriales y logísticos.
Las zonas francas de las zonas relevadas suman 2,15 millones de m2, cifra que representa el 29% de la superficie total.
El triángulo Ruta 101/ Ruta 8/ Perimetral Ruta 102 es el que concentra el mayor volumen de superficie, con 4,8 millones de m2 distribuidos en seis parques industriales, de los cuales dos son zonas francas, Zonamérica y Parque de las Ciencias. Entre ambas representan el 38% de la superficie de parques industriales de la zona.
En torno a la ruta 5 se encuentran 2 parques industriales, PI Ruta 5 y PI Las Piedras, que en total reúnen 1,6 millones de m2 , ambos parques con distinto grado de desarrollo. En el corredor de la Ruta 1 destacan dos parques, Polo Oeste y Zona Franca Libertad, localizado en la intendencia de San José. Entre ambos parques suman 1,1 millones de m2 el 15% de la superficie total.
Además, con el objetivo de analizar con mayor precisión el mercado de espacios logísticos en las zonas relevadas, CBRE creó un ratio de consolidación de parques industriales. Este ratio considera la superficie que hace a los espacios de servicios del parque, tales como calles, parkings, espacios comunes, playones de puerto seco de contenedores y automóviles, entre otros, otros.
Además, también considera la superficie construida de espacios logísticos en cada lote ocupado, así como la playa de maniobras de los mismos, utilizando el FOT permitido para cada parque en algunos casos. Como resultados obtenemos el grado de consolidación del parque en base a las superficies ocupadas y el número de empresas instaladas.
Este ratio es esencial para entender cuanto ocupan los espacios logísticos dentro de cada parque industrial y para identificar oportunidades de mejora y expansión de las empresas instaladas. explicó Karina Longo, research manager de CBRE en la Argentina.
Observamos que los espacios logísticos construidos se concentran principalmente en el triángulo Ruta 101/ Ruta 8 y la Perimetral Ruta 102 no sólo concentra la mayor cantidad de parques industriales, sino que también es la que reúne el mayor volumen de centros logísticos, en términos de superficie.
Dentro de esta área, Zonamérica concentra el 25% del total mientras que Parque de las Ciencias tiene el 13%. Dentro de ésta zona se encuentran parques de menor dimensión y el parque industrial Pando se encuentra en un estadio de desarrollo menor.
Le sigue el corredor Ruta 1 donde Polo Oeste tiene el 26% de la superficie total. En este corredor destacan centros logísticos que no pertenecen a un parque industrial, el Polo Logístico Punta Sayago y el Polo Logístico Portuario, que aportan más de 65 mil m2 de inventario. En el corredor Ruta 5 destaca el Parque Industrial Ruta 5 que concentra el 9% de la superficie total desarrollada.
