Agustín Rico, Chief Operating Officer en Plaza Logística, empresa creadora y administradora de parques logísticos multi cliente, repasa la historia y el crecimiento de la empresa, y las nuevas obras y proyectos.
¿Cuáles son las novedades de Plaza Logística en materia de inversiones?
Contamos con más de 400.000 m2 cubiertos y con una vacancia realmente muy baja. En estos últimos tiempos, luego de la pandemia, empezamos a reflotar inversiones en varios de nuestros parques. Tenemos un plan para aumentar un 50% nuestra superficie disponible en los próximos cinco años, lo que significa trepar a más de 600.000 m2 cubiertos disponibles. Y de esos 200.000 m2, al menos la mitad estarán concretados a fines del año que viene o principios de 2024.
Estamos construyendo 20.000 m2 Parque Logístico de Tortugas, que estarán listos alrededor de abril del año que viene. Y después otros 20.000 m2 que están arrancando en este momento en nuestro predio de Pacheco, que estarán disponibles en octubre de 2023.
A la vez, estamos comenzando con nuestro plan de expansión de 40.000 m2 en nuestro parque de Esteban Echeverría, que también estarán terminados para octubre y fines del año que viene. Allí vamos a tener dos naves más de 20.000 m2 cada una. Mientras que tenemos otro plan de expansión de 30.000 m2 a construir en un terreno aledaño a nuestro parque en Pacheco, los cuales estarán terminados a fines de 2023.
En total, son más de 100.000 m2 que estamos desarrollando, de los cuales 40.000 m2 ya están en construcción, mientras que los otros 70.000 m2 comenzarán a construirse en los próximos meses para estar listos, a más tardar, a finales del año que viene.
¿También están desarrollando un nuevo proyecto en la Ciudad de Buenos Aires?
Así es. Estamos en un proyecto que nos parece revolucionario. Así como fuimos pioneros con los parques Multi Cliente, tenemos una concesión del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para desarrollar infield debajo de la autopista 25 de Mayo.
La Ciudad de Buenos Aires está llevando adelante un proyecto llamado “Bajo Autopista”, concesionando tierras en desuso, donde antes había canchas de fútbol y estacionamientos. En nuestro caso, estaremos comenzando en diciembre con el movimiento de suelo.
Por definición, el objetivo de un infield es poner en valor zonas o edificios que están en desuso, ya sea en la periferia o dentro de grandes ciudades. El uso que se le puede dar a ese espacio tiene que ver con el desarrollo, por ejemplo, de una estación de cross dock para poder facilitar el ingreso a la ciudad en vehículos más pequeños. La idea es desarrollar ese espacio no solamente desde el punto de vista logístico, para reducir el tamaño de los vehículos que ingresan a la ciudad, también desde lo social ya que vamos a proveer un espacio verde y locales comerciales para darle más vida al espacio.
Este proyecto esperamos tenerlo listo para el último trimestre del 2023.
En cuanto a las locaciones, ¿cuáles son nuevas y cuál es la actualidad en el área de San Eduardo y en el municipio de Esteban Echeverría?
La zona más caliente es el Triángulo San Eduardo, donde tenemos el predio Tortugas, por ejemplo. Y siendo un poquito más generosos, el Triángulo también podría albergar la zona de Pacheco y otras aledañas. La vacancia es muy baja y pensamos que es una zona que tiene y va a tener alta demanda; actualmente estamos en conversaciones con clientes.
Todos los desarrollos que estamos encarando hasta el momento son on spec, es decir, especulando. Estamos conversando con clientes y confiamos en que cerraremos contratos antes de la finalización de las obras porque es una zona de alta demanda.
Cuando se refiere a clientes, ¿son inversores?
No, inquilinos. Creemos que Pacheco y Tortugas tendrán alta demanda. En cambio, en Esteban Echeverría la situación es más compleja, porque son zonas con menos demanda. De todos modos, así como tenemos casi lleno el predio actual de Esteban Echeverría, también creemos que habrá una demanda para esa zona.
¿Juega mucho la oferta y la demanda o por más que haya espacio el terreno es muy caro?
No, todos los desarrollos que tenemos actualmente son en tierras propias. Los 400.000 m2 que tenemos están sobre una infraestructura de un millón de m2 de tierra, con lo cual nuestra posibilidad de crecimiento tomando un FOS (Factor de Ocupación del Suelo) de 0.5 ó 0.6 según los municipios, permite desarrollar hasta 600.000 m2 en total en tierra propia.
También estamos evaluando la adquisición de tierras en lugares estratégicos. Todavía no tenemos nada concretado, pero está dentro de nuestros planes adquirir tierras en lugares estratégicos, porque creemos que la locación es fundamental.
El creador de McDonald’s decía que hay que tener tres cosas en cuenta a la hora de ubicar un local de McDonald’s: location, location, location. Por eso creemos que la locación es fundamental. En esa línea, después de este desarrollo por los próximos cinco años y de agotar un poco la tierra que tenemos, pretendemos en el corto plazo adquirir más tierras para seguir creciendo.
¿Y para qué zona apuntan?
Por el momento, lo que más crece es Zona Norte, donde la vacancia estaba bajando más rápidamente que en el Oeste y en el Sur, y donde la apreciación y la incidencia de la tierra es mejor. Pero queda poco.
¿Qué característica tiene la zona del Triángulo?
Es una zona industrial. Pacheco compite contra el desarrollo de barrios privados como “El Encuentro”
¿Podría explicar cómo se sigue apostando en estas inversiones en un país tan impredecible?
Seguimos apostando en la Argentina porque creemos que tenemos posibilidades de mejorar. Somos optimistas más allá de la situación coyuntural actual. Creemos que la Argentina tiene una alta capacidad de resiliencia, de adaptación y de cambio.
El mercado de naves Triple A todavía es pequeño. Cualquier multinacional que desembarque en el país, como Forever 21 necesita m2. Sólo tiene que cambiar un poco el viento para que la demanda de m2 premium explote. Creemos que eso sucederá y por eso seguimos apostando.
Por otro lado, creemos que la vacancia está históricamente baja. Todavía no tenemos los resultados del último trimestre del año, pero creemos que la tendencia seguirá así. Los precios están volviendo a valores históricos en términos de valores en dólares, si bien el dólar está bajo. A niveles de dólar, también está recuperando un poco su valor, con lo cual sigue siendo una buena inversión, no solo desde el punto vista de la inversión, sino que creemos que hay demanda para esto.
¿Cuál es la tendencia a futuro de los parques logísticos?
Nuestros parques son premium desde el punto de vista estructural, de cómo están construidos. Todos están certificados bajo normas Edge, de construcción sustentable. Actualmente nuestros parques cuentan con un 90% de iluminación LED, que llegará al 100% el año que viene
También estamos estudiando un proyecto de paneles solares para compartir con nuestros inquilinos y creemos que es un tema importante. Si bien ya está instalado, queremos ser pioneros en términos de sustentabilidad y que por lo menos las áreas comunes de nuestros parques sean abastecidas con energía solar en un futuro no muy lejano.
Tenemos proyectos para colocar paneles arriba de los techos de nuestros predios y también en áreas a piso que tiene un mantenimiento menor. El proyecto es específicamente para el parque de Pilar y si resulta exitoso, se lo ofreceremos a los inquilinos para trabajar en conjunto con ellos e instalarlo en cada uno de nuestros parques, en un futuro no tan lejano.
Desde el punto de vista sustentabilidad tenemos mediciones de todo tipo. Los organismos de crédito que confiaron en nosotros también nos exigen que seamos sustentables no solamente en la construcción, sino en la utilización de tecnologías de iluminación LED y de consumo de agua. Por ejemplo, en algunos parques recolectamos aguas grises y tenemos un circuito para todo el sistema sanitario.
¿Cuáles son las apuestas a futuro?
Seguir creciendo, seguir desarrollando nuestros parques, seguir trabajando con nuestros inquilinos y nuestros clientes para que nuestro servicio sea cada vez mejor y diferencial. Los parques multi cliente, en términos de números, llegan a representar hasta un 10% de ahorro en el costo del warehousing: es decir, el Warehousing propiamente dicho sumado a las expensas, que se licúan entre todos los inquilinos. Eso es importante saberlo.
Creemos que lo que se viene, aparte del crecimiento orgánico por la demanda, es este desarrollo de los Infields.Creo que esta es una tendencia que está funcionando en otras ciudades del mundo y que es más creativa.
También queremos ser pioneros en aportar toda la infraestructura que acompañe al desarrollo del eCommerce en Argentina, a las empresas de última milla y a las del retail común que quieran meterse en el mundo para llegar más rápidamente a sus propios clientes.
