Santiago Diz, Sales Brokerage Manager Industrial en CBRE Argentina, ofrece un panorama del Real Estate logístico e Industrial para 2026. Explica cómo el tejido industrial está cambiando y cómo aparecen nuevos actores tales como los importadores y marcas del retail que se instalan en el país, y resalta el protagonismo de la última milla logística, que no para de crecer.
¿Qué nos depara el real estate logístico para 2026?
El año viene con muchos cambios. El sector está atravesando un proceso de transformación muy interesante. Después de las elecciones de fines del año pasado, con un rumbo claro a nivel país, muchas empresas tomaron decisiones que venían postergando hasta tener mayor previsibilidad.
Hoy el real estate industrial y logístico está en un proceso de cambio. Por un lado, la apertura que impulsa el Gobierno nacional -con mayor integración al mundo y liberación de importaciones que antes estaban restringidas- genera modificaciones en el tejido industrial y logístico.
En algunos rubros el impacto es más evidente. Por ejemplo, la apertura a productos textiles provenientes de China generó un fuerte sacudón en el sector. En muchos casos, industrias locales cerraron porque no pueden competir con la escala y los costos de producción chinos. También se observa esta dificultad en otros sectores que encuentran complejo competir en igualdad de condiciones frente a las importaciones.
Este escenario también genera cambios en la logística. Actualmente predomina un modelo con fuerte peso de la última milla y del e-commerce, que desde la pandemia creció por encima del promedio regional. Esto impulsa la demanda de depósitos de última milla cercanos al consumidor para garantizar entregas rápidas y eficientes.
En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, es prácticamente imposible conseguir depósitos en alquiler. El modelo de bloqueo de mercadería y distribución con camionetas está modificando la lógica tradicional de almacenamiento. Hoy no se almacena como antes: se desconsolida, se prepara el pedido y se despacha casi de inmediato. Todo fluye con mayor velocidad.
Este contexto obligó a muchas empresas logísticas a reconvertirse. Cada vez más jugadores se suman a la logística de última milla, lo que marca una tendencia consolidada. Quien no abrace este modelo y permanezca exclusivamente en el almacenamiento tradicional probablemente enfrente dificultades.
En lo personal, como bróker, esto implica mucho trabajo. En los últimos meses estoy visitando, en promedio, dos fábricas por semana que cerraron o modificaron su proceso productivo para dedicarse a la importación. Es una decisión que están tomando muchas empresas, especialmente multinacionales que ya cuentan con plantas en Brasil u otros países y optan por cerrar líneas productivas en Argentina.
Esto seguramente se verá reflejado en los próximos reportes de mercado: la vacancia, que venía muy baja, debería empezar a subir. Ya se observa liberación de espacios en naves industriales mes a mes. En consecuencia, estimo que los valores de alquiler, que venían en alza por la escasez de oferta, tenderán a estabilizarse.
El consumo continúa débil y las variables económicas no acompañan subas de precios. Se viene un cambio de paradigma. En los últimos años el poder de negociación lo tenía el propietario, porque el espacio era escaso. Hoy el mercado se está equilibrando y probablemente el poder vuelva al inquilino, al menos hasta que el consumo se reactive con mayor fuerza.
En el Parque Industrial Pilar, por ejemplo, se vio el caso de Whirlpool.
Sí, Whirlpool cerró su planta en el polo de Pilar y puso el inmueble en venta. Es una cuenta que trabajamos en CBR. También hubo otros cierres en el parque, en muchos casos de multinacionales. Algunas están consolidando operaciones.
Hoy varias empresas buscan concentrar tres locaciones en una sola, lo que genera ahorros logísticos, de inventario y de personal. El nuevo contexto exige eficiencia. En una economía con alta inflación era posible trasladar ineficiencias a precios; hoy eso no es viable. Los valores de muchos bienes son similares a los de hace un año. La eficiencia debe lograrse a través de la consolidación y la optimización operativa.
También hay un cambio estructural en la matriz productiva…
Exactamente. Frente a la imposibilidad de competir en algunos rubros, surgen nuevos jugadores e importadores. Además, hay sectores que empiezan a traccionar con fuerza, como el gas y la minería.
Hace un año, junto con el Consejo Inmobiliario Industrial y Logístico, visitamos Vaca Muerta. El crecimiento de Neuquén está muy por encima del promedio nacional, impulsado por el desarrollo energético.
El cambio en la matriz energética, junto con el litio y otros minerales, está generando un nuevo dinamismo industrial. Esto también impacta en la distribución geográfica de la actividad económica. Mientras que el Gran Buenos Aires, Rosario o Córdoba estuvieron históricamente ligados a la industria manufacturera, el nuevo modelo, más vinculado a la extracción de recursos, se desplaza hacia la región cordillerana. Esto implica también un movimiento poblacional y nuevas demandas logísticas.
¿Cómo ven el escenario de inversiones externas?
Existe el Régimen de Incentivo a las Grandes Inversiones (RIGI), que apunta justamente a estos sectores estratégicos. Como inmobiliaria internacional, recibimos consultas del exterior y visitas de inversores que quieren conocer de primera mano el escenario argentino.
Argentina resulta atractiva por su potencial en recursos naturales y por su ubicación geográfica, lejos de los principales focos de conflicto global. Sin embargo, aún se necesitan reformas estructurales, especialmente en materia laboral e impositiva, para que las inversiones se concreten. Hasta que esas reformas no se consoliden, los proyectos avanzarán con cautela.
El contexto global también juega a favor: muchos inversores buscan diversificar fuera de Estados Unidos o zonas de conflicto, y Argentina aparece como una opción interesante.
¿Cómo resumiría la perspectiva?
Depende del sector. En gas y energía la expectativa es muy positiva. En sectores como el textil, la situación es más compleja. Venimos de muchos años de protección industrial; ahora el desafío es reconvertirse y planificar.
Para el real estate logístico, 2026 será un año dinámico. Habrá más oferta de depósitos en venta y alquiler, más movimientos de relocalización y consolidación. Los brókers estaremos muy activos.
Al mismo tiempo, la logística vinculada al e-commerce continúa consolidándose. El crecimiento de la paquetería y la llegada de nuevos jugadores impulsan la demanda. También están regresando marcas internacionales de retail; por ejemplo, Decathlon vuelve a instalarse en el país, lo que generará movimiento en el sector.
En definitiva, será un año de transición, con desafíos, pero también con oportunidades claras para quienes logren adaptarse al nuevo escenario.
Vea la entrevista a Santiago Diz, Sales Brokerage Manager Industrial en CBRE Argentina, en este enlace.
