¿Cuáles son los puntos destacados del informe?

Todos los trimestres medimos el comportamiento del mercado. Por un lado, realizamos una lectura como brokers, a partir de la experiencia de los clientes. Y posteriormente contrastamos ese termómetro con los reportes. El informe relativo al tercer trimestre exhibe una desaceleración en la demanda de depósitos.

Desde Cushman, trabajamos sobre dos verticales en el mercado de logística: el mercado de renta (que es el más común en la actividad) y el de venta. En materia de ventas, cuanto más se acercaban las elecciones presidenciales, más se aceleró: había empresas con mucho excedente de pesos que produjeron eso.

Por otra parte, la demanda de alquileres se frenó. Entre febrero y junio hubo un pico de demanda; y posteriormente, las consultas bajaron.

¿Cuál es el escenario ahora? ¿Hay nuevas oportunidades con el cambio de Gobierno?

Estamos expectantes al impacto de las medidas. Hay tres factores que, a nivel inmuebles logísticos, llevaron a que los depósitos estén llenos. El principal es la inflación -muchas empresas comenzaron a acopiar mercadería; y a este se sumaron las fluctuaciones del dólar, y las trabas a las importaciones.

La evolución de estos tres factores es clave para entender el futuro de la demanda de depósitos. Paralelamente también, ante una eventual apertura del mercado, no se descarta el ingreso de nuevos jugadores.

Hasta ahora, la logística estaba abocada al mercado interno. ¿Pero qué pasa si el mercado se libera, se da lugar a importaciones y se empieza a dinamizar más todavía el sector? ¿el sector inmobiliario se dinamiza? Soy positivo respecto del desenlace del sector en 2024.

Por otro lado, a nivel de inversiones, tenemos un mercado subofertado. El mercado en Buenos Aires es muy chico, en comparación con el existente en países vecinos. Solo en el AMBA, somos casi 20 millones de personas y tenemos casi 2.5 millones de m2. En Santiago de Chile, en tanto, tienen 5 millones de m2, y 20 millones representa casi el total de la población del país.

Cabe aclarar que el negocio logístico no siempre se hace estando en la mejor ubicación, sino comprando la mejor tierra. Entonces, si los inversores empiezan a explorar nuevas zonas, como Zárate y Campana, sectores cerca de los puertos, pueden acceder a valores de compra entre u$s 30 y 40 y una mejor rentabilidad.

Por otra parte, se produce una cuestión coyuntural: el desarme de las Leliqs, por caso, que llevan a una abundancia de pesos. Hasta el día de hoy, se siguen haciendo transacciones de inmuebles corporativos en moneda local.

En el último bienio, la mayor cantidad de transacciones se dieron por la parte de venta en el mercado corporativo, no por renta. Las operaciones son realizadas en moneda local; las empresas pueden volcar parte del excedente en la compra de inmuebles estratégicos.

En conclusión, el tercer trimestre exhibió marcados cambios coyunturales, respecto de los dos primeros…

Sí. Y a pesar de las diferentes cuestiones, el mercado funciona. Los alquileres y los ajustes son respetados. Este mercado es indexado por una polinómica que tiene tres componentes: la Cámara Argentina de la Construcción; la Cámara Empresaria de Operadores Logísticos, y el dólar oficial. Esta fórmula sigue bastante cerca a la inflación.

El rubro logístico no tuvo fuertes caídas de ingresos y sigue funcionando, ya sea por e-commerce o por venta directa, por ejemplo, ¿no?

Sí. Dentro del segmento corporativo, fue el activo que menos se vio impactado. Hay un montón de oportunidades para los inversores, sobre todo para los creativos y para los más arriesgados. Faltan jugadores y faltan inversores.

 ¿Cuál puede ser el motivo?

A veces, la habilitación de los espacios afecta a las decisiones. Hay proyectos que me han llevado más de ocho meses hasta alcanzar la habilitación; es necesario involucrarse, acercarnos al Gobierno y demostrar las tendencias y la viabilidad de los emprendimientos.

Por caso, tenemos locales ubicados en la calle Alsina, cerca de Avenida de Mayo, en el centro porteño, donde realmente se pueden hacer cosas muy interesantes a nivel de última milla. Es posible avanzar en la construcción de centros de consolidación mucho mejor planificados

¿Será porque todavía el futuro del microcentro es incierto?

Estamos en un fotograma de la película que, si lo ves individualmente, no entendés el contexto. Un propietario, por caso, tiene un inmueble de 4.600 m2 en Congreso, a una cuadra del subte, a metros de un reconocido shopping y de una gran oferta cultural de la ciudad. También está muy cerca del mercado de oficinas, que incluye por ejemplo al complejo Catalina, en Puerto Madero. ¿Cómo puede ser que en Puerto Madero los valores rondan los u$s 5.000, cruzás la calle, y en el microcentro los montos bajan a u$s 600? A cualquier inversor le debería llamar la atención.

Si bien hay incentivos y hubo muchos movimientos para que esto se reconvierta, falta una cuestión cultural para elevar el valor del microcentro. El microcentro tuvo un golpe en la pandemia, del que todavía no se pudo levantar. No hay una planificación ni un panorama claro de hacia dónde vamos: algunos consideran que en el futuro se transformará en una zona para el alojamiento de estudiantes, mientras que otros lo ven como un espacio clave para dark stores o para oficinas.

En ese contexto, considero que quien tome la decisión de adquirir esos espacios por u$s 600 o 700 / m2, saldrá muy beneficiado. Y particularmente, el negocio de la última milla tiene un potencial enorme.

Falta mucho conocimiento en este ámbito; el mercado inversor argentino está siempre muy enfocado en lo residencial y le cuesta involucrarse en proyectos nuevos. Se trata de procesos extensos, en los que nuestro equipo puede marcar la diferencia: llevamos 20 años a nivel local y 100 años en Estados Unidos, acompañando las tendencias.

Vea la entrevista completa en video en este enlace. https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-832-lucas-desalvo-de-cushman-presenta-el-panorama-de-inmuebles-logisticos-q3-2023/