¿Qué es CBRE?
CBRE es una compañía global, con sede en Argentina y enfocada en servicios e inversiones inmobiliarias en el área comercial y corporativa. Además, cuenta con otras líneas de negocio, como Project Management, Facility Management y Asset Management.
¿Cómo ve el segmento inmobiliario logístico?
Recientemente, presentamos un informe, en el que analizamos la situación actual y futura del mercado industrial y logístico. Se trata de un reporte que presentamos de forma trimestral y en el que cubrimos la totalidad del mercado premium industrial.
Identificamos movimientos de mercado, pero muy acotados. En la oferta, vemos que no hay desarrollos especulativos, es decir, que ya todos los desarrollos son encarados con un cliente previo, que tiene un requerimiento ya definido y recibe luego su nave a medida.
En esa línea, también vemos que, debido a esta falta de oferta, muchas empresas toman superficies clase B, de una categoría menor, y desarrollan las naves a su medida. Esto realmente tiene otro costo, porque requiere inversiones de capital más grandes para acondicionar las instalaciones. Se trata de lo que denominamos desarrollos “Build to Suit”.
¿Por qué no hay desarrollos especulativos en estos momentos?
Los desarrolladores están esperando. A lo largo de todo el mercado, vemos una disminución muy grande en la vacancia: actualmente, está cerca del 3,5%. El trimestre anterior, se ubicaba en 5%. Asimismo, en ciertas partes de la zona norte de Buenos Aires, la cifra es incluso más baja y llegó prácticamente a cero.
¿Qué sucede en el Triángulo de San Eduardo, la histórica zona premium?
La zona del Triángulo de San Eduardo estaba prácticamente agotada, hasta que luego se desarrolló un espacio sobre la Ruta 9. En un momento, se consideró a Pilar como el próximo polo, pero es mucho más lejano. Hoy ya no se considera una zona tan lejana y muchos desarrolladores ya solo avanzan con requerimiento en mano.
De cara al futuro, podemos identificar nuevos submercados. Entre ellos, el más claro es el enmarcado en el Camino del Buen Ayre: hay un gran desarrollador que está apostando a desarrollos especulativos, la novedad en el mercado de hoy. Está teniendo buena respuesta: está desarrollando un nuevo predio de alrededor de 50.000 m2. Esta es la nueva perla del mercado para descubrir.
No obstante cabe aclarar que, si bien hay mucho terreno pisado, todavía hay poco desarrollado. Los desarrolladores compran la tierra de manera especulativa y la aguantan de manera especulativa para ver si se revaloriza la zona y conviene construir.
La zona oeste había quedadp un poco atrasada respecto de las otras zonas en materia de desarrollos. En paralelo, en la zona sur, fundamentalmente en las cercanías de Ezeiza y de Canning, hay también nuevos desarrollos. No obstante, el mercado mira siempre hacia el norte, por temas de servicios, de conectividad, y por tema también de tiempos.
¿Por qué considera que el mercado está en stand-by?
Históricamente, el mercado logístico argentino estuvo subdesarrollado respecto a otros países, por ejemplo a Brasil. Pero durante la pandemia hubo un boom en la demanda de m2, como consecuencia del e-commerce y de la necesidad de las empresas y las fábricas de stockearse, porque vieron que las cadenas de suministro se vieron afectadas en la cuarentena. En ese entonces, empezó a bajar la vacancia y los desarrolladores iniciaron nuevos desarrollos, por lo que el inventario total del mercado creció.
Hoy, la oferta y la demanda no están igualadas: la oferta no llega a suplir la demanda antigua y la actual y creemos que tampoco la futura.
Actualmente, hay alrededor de 200.000 m2 en construcción, la mayoría en zona norte, pero se necesitan muchos más.
Los desarrollos en la zona oeste están ubicados en parques industriales, con todas las bondades de seguridad, de servicio e instalaciones contra incendios, entre otras, y cotizan cerca de US$1 por m2 menos respecto de zona norte. Vemos ahí una buena oportunidad. Hoy, están algo escondidos, pero pensamos que van a traccionar a futuro.
¿Qué debería cambiar para que los desarrollos no sean mayormente especulativos?
El mercado industrial y del real estate sigue a la economía real. Si la economía real se expande, entendemos que el mercado también se expandirá. El inquilino y el comprador son quienes marcan el mercado, y estos aparecerán si la economía crece.
¿Cómo juega el mercado de oficinas?
El mercado de oficinas corporativas premium fue siempre muy pujante. No es secreto que se vio afectado en la pandemia, pero también hubo un efecto secundario: muchas empresas internacionales no podían girar divisas al exterior y no podían comprar dólares, por lo que tomaron la compra de activos inmobiliarios de oficina como un resguardo del capital.
Y esto realmente mantuvo los precios y la actividad en el sector de oficinas. Hoy, esos inversores y esas empresas están viendo con mejores ojos también al mercado industrial y logístico.
Hoy, además, se están entregando desarrollos y edificios enteros de oficinas corporativas, pero la mayoría corresponde a proyectos que empezaron antes de la cuarentena.La vacancia del sector de oficinas y del sector industrial son muy diferentes y las demandas no se pueden medir de la misma manera.
¿Cuáles son las tendencias a futuro?
Estos mercados se mueven más lentamente respecto de otros, como el financiero. Medir las operaciones de mes a mes no tiene mucho sentido, por lo que hacemos cortes trimestrales De cara al próximo período, vemos que se absorberán metros y la vacancia permanecerá bastante baja, pero no creemos que haya grandes diferencias hasta que no salga ningún desarrollo grande al mercado. Por su parte, los precios se mantendrán iguales o seguirán subiendo si sigue subiendo la demanda.
La desregularización del mercado ayuda en todas las etapas: en el desarrollo, en la búsqueda de inquilinos y, en la compra especulativa de tierras. Cuanto más abierta es la economía, más receptivos son los nuevos inversores.
Vea la entrevista completa a Nicolás Ferrero en este enlace. https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-854-perspectiva-de-las-inversiones-en-el-real-estate-logistico-en-argentina/
