Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario presentan los datos de la nueva edición del informe “Oficinas vs. Departamentos”, correspondiente al tercer trimestre del año. En conjunto, las firmas analizan el comportamiento y rendimiento de las inversiones inmobiliarias en el mercado de oficinas y el residencial de Buenos Aires.
Para realizar este estudio, se comparó en el caso de las oficinas, el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín. En tanto, para el mercado residencial, se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. En ambos casos, los datos (correspondientes al período 2014-Q3 2021) fueron ajustados por inflación al cierre del tercer trimestre de 2021.
Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó una apreciación del 51%, previo ajuste por inflación. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%.
En cuanto a la coyuntura actual, el plano interanual muestra que el incremento en el mercado de oficinas fue un 27%. Sin embargo, luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%, lo cual responde a la erosión causada por la estabilidad del tipo de cambio oficial frente a la inflación. En el mismo período, la tasa de vacancia pasó del 10,7% al 14,3%, aunque es importante remarcar que en los últimos nueve meses se mantuvo estable.
En tanto, en el precio de alquiler pedido para departamentos se registró un incremento del 59% anual, llegando a la cifra más alta desde 2009, año de inicio del análisis. Al deflacionar los datos, se observa una apreciación del 5% en el mismo período, de modo tal que el saldo termina siendo positivo para el sector.
En lo transcurrido de 2021 se advierte que la estabilidad en el tipo de cambio y la correlación directa con la renta de las oficinas produjeron una disminución en el precio medido en pesos argentinos. Por el contrario, el precio pedido de los departamentos está levemente por encima de la inflación y claramente sobre el tipo de cambio, mostrando un rendimiento superior al esperado.
Respecto de rentabilidad anual de ambos activos, si bien los dos se encuentran en una fase de decrecimiento, las oficinas muestran una ventaja considerable sobre los departamentos, con un retorno del 5% anual. Aunque todavía son retornos bajos debido a la brecha entre el valor de transacción en dólares y el precio de alquiler pagado, en la mayoría de los casos, al tipo de cambio oficial.
“El tercer trimestre muestra un panorama alentador para el mercado de oficinas”, afirmó Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield. “En lo transcurrido del año la vacancia se mantuvo en un promedio de 14,3%, deteniendo el ritmo alcista causado por la pandemia. A la vez, la estabilidad en el tipo de cambio causó un impacto del alquiler pedido medido en pesos, ya que ajustada por inflación arrojó una variación negativa de 17%”, añadió.
Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario señaló: “Por primera vez en los últimos 12 años se ve un incremento tan importante en el precio pedido de los departamentos. La Ley de alquileres y el DNU de congelamiento de precios promovieron un aumento del riesgo para los propietarios. Como consecuencia, gran cantidad de inmuebles salieron del mercado, y quienes asumieron el riesgo pretendieron una mayor cobertura por precio avalada por el efecto de una menor oferta y las condiciones de mercado”.
