Según el informe regional de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, para el mercado de inmuebles logísticos, durante el primer semestre del año, la absorción neta acumulada total fue de 685.000 m², lo que representa un aumento del 23% respecto del mismo semestre del año anterior. Este crecimiento fue impulsado por el aumento de la demanda en un promedio de 70% para los mercados de Buenos Aires, Lima y Río de Janeiro.
En un contexto de recuperación económica en casi toda Sudamérica, la demanda de espacios clase A aumentó notoriamente. Las empresas buscan locaciones con buena altura e infraestructura dentro de centros consolidados con altos estándares que optimicen la eficiencia de sus operaciones
Indicadores clave
El precio de alquiler pedido promedio en las ciudades estudiadas es de 5,78 USD/m². Esta cifra representa una disminución interanual del 4 % con respecto al semestre anterior y un cambio en la tendencia, considerando que entre los años 2022 y 2023 se registró un crecimiento de 5 USD/m² a 6,13 USD/m². Actualmente la mayoría de las ciudades muestran una baja en sus precios de alquiler, debido a un aumento del inventario.
En Buenos Aires y Santiago, el indicador de vacancia fue aproximándose al 4% y el interés por depósitos en construcción y espacios built to suit se mantuvo vigente. En un escenario político complejo, la vacancia en Lima disminuyó un 8 % y el inventario creció un 4,4 %. En Río de Janeiro, por su parte, la demanda aumentó a 110.000 m² semestrales, una cifra un 60 % mayor a la del mismo período de 2023.
“La ciudad que más se destaca en nuestro análisis es San Pablo, que mostró un aumento sostenido de su demanda, gracias a actividades como el comercio mayorista, el retail, la logística y la electrónica, que fueron los rubros que más espacios ocuparon”, aseguró Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Argentina.
En cuanto al inventario, el incremento interanual en la región fue de un 9,2 %. La ciudad que más creció fue Santiago, que se expandió un 14 %, seguida por San Pablo y Bogotá, con un crecimiento del 11 % cada una.
Comparativa de ratio de metros cuadrados por habitante en la región
En relación con la dimensión del mercado, actualmente las ciudades de Bogotá, Buenos Aires, Rio de Janeiro y Santiago tienen un inventario muy similar, de 2,5 millones de metros cuadrados en promedio. Si analizamos la superficie industrial por cada 1.000 habitantes del área metropolitana de cada ciudad, destaca San Pablo, con un ratio de 346 m². Le siguen Bogotá, Río de Janeiro y Santiago, con un ratio promedio de 250 m². Compartiendo el último lugar se encuentran Buenos Aires y Lima, con un ratio promedio de 145 m².
Mayor cautela en el desarrollo de nueva superficie
En algunas de las ciudades analizadas se observó un cambio en la tendencia de demanda y el interés por el desarrollo de nuevos espacios logísticos. Buenos Aires y San Pablo, por un lado, mantuvieron un equilibrio entre la demanda y la oferta (actual y nueva), presentando un ratio mayor a uno; por otro lado, se observa que en Bogotá, Lima y Santiago, la demanda (absorción) fue inferior a su producción, esto derivó en un aumento de la vacancia para centros clase A.
En cuanto a las perspectivas para los próximos periodos, Santiago y San Pablo actualmente tienen una superficie en construcción que supera significativamente la demanda semestral, por lo que se estima que se generará una sobreoferta para los próximos dos años si los niveles de demanda no se alinean con la oferta.
En Lima y Río de Janeiro, los desarrolladores demostraron más cautela en el desarrollo de nuevos espacios, ya que se estima que la superficie en construcción es suficiente para satisfacer la demanda actual. Cabe remarcar que Lima es la ciudad con la menor superficie en construcción, lo que podría impactar de alguna manera en los niveles de vacancia.
