Situación del mercado de inmuebles industriales en Argentina en el primer trimestre de 2015. Entrevista a Karina Longo y Santiago Isern, market research y bróker especializado en inmuebles industriales de Cushman and Wakefield, respectivamente.
De acuerdo a un reporte emitido en mayo 2015 por el bróker inmobiliario, a pesar de que el panorama económico es poco alentador y de la gran incógnita que presenta el futuro político de Argentina, el mercado de inmuebles logísticos continúa presentando indicadores positivos.
¿El panorama económico actual repercute en la demanda de inmuebles?
Longo: La demanda no está floja. Las empresas continúan realizando búsquedas, pero se están demorando en tomar las decisiones para concretar las operaciones. La demanda por suerte está logrando sostener el precio de alquiler de este tipo de inmuebles y está consiguiendo incluso que baje la vacancia. El esfuerzo de comercialización que se ha hecho durante el primer trimestre ha dado sus frutos y se han podido cerrar bastantes contratos, lo que redujo la vacancia.
Pero el informe señala que la utilización de la capacidad instalada pasó de 72% al 66% de un año a otro.
En este caso, como el stock de inmuebles logísticos clase A es reducido, cualquier pequeña variación en él, cualquier ocupación de superficie, rápidamente repercute en los términos porcentuales de la vacancia del mercado. Parecería que la situación económica no se está reflejando en el mercado inmobiliario, pero sí, repercute. Aunque como el stock es tan pequeño, se han cerrado algunas operaciones y ha repercutido en la vacancia.
¿Es un stock pequeño en comparación con qué? ¿En relación al de otros países?
En comparación con otras grandes ciudades latinoamericanas, estamos muy por debajo del promedio de stock. Se espera un largo recorrido de crecimiento en el sector.
Isern: en algún aspecto es positivo, porque marca todo el camino que queda por recorrer en este mercado. El ratio que hay entre habitantes y m2 de depósito clase A es muy bajo, en comparación con otras ciudades; más aun con las países desarrollados de Norteamérica y Europa.
El m2 por habitante en la Región Metropolitana de Buenos Aires es muy bajo, lo que indica una necesidad de almacenamiento. Da la pauta de cuán lejos está el techo de mercado.
Eso se ve en el llamado “Triángulo de San Eduardo”. Cada dos semanas hay un nuevo depósito en instalación. ¿Por qué es tan llamativa esa zona?
Inicialmente, porque tenía un régimen de promoción. Después, básicamente por la ubicación y las conexiones con distintas rutas –la del Mercosur, las rutas 9 y 8 y la cercanía a los puertos-. Como toda ubicación que toma el primer impulso del mercado, el índice de tierra vacante es cada vez más bajo y los precios cada vez más altos. Por estos motivos, zonas alternativas van apareciendo. Los proyectos de este tipo son bastante difíciles de sostener, teniendo en cuenta los valores de las tierras. Entonces, las compañías empiezan a buscar zonas que tengan menos bondades, pero igual infraestructura, donde el valor de la tierra es más bajo y los proyectos son más interesantes.
¿Cuál es la situación en la zona oeste?
Longo: La zona oeste está muy poca desarrollada. Tenemos 26.000m2 de depósitos clase A contabilizados y hay alrededor de 15.000 en proyecto.
La zona sur tampoco está muy desarrollada…
Lleva más ventajas; hay alrededor de 300.000 m2 de inventarios contabilizados. Si la comparamos con zona norte, que tiene casi 900.000 m2, se nota que le falta crecer.
La razón de las diferencias en el desarrollo en las zonas está vinculada sobre todo al nivel de infraestructura de transporte.
La infraestructura que rodea al depósito tiene gran importancia.
Isern: Sí. Es la primera barrera que tiene un proyecto. Dotar de excelentes características técnicas a un depósito, sin infraestructura a sus alrededores, es como ponerlo en el medio del desierto.
Hay que pensar que si bien la cantidad de personas que trabajan en los depósitos por m2 no es muy elevada, los empleados tienen que llegar y cumplir con horarios. Además, el depósito debe tener buenos accesos para ingreso y egreso de mercadería. La infraestructura de caminos y la seguridad del área son clave para que la operación logística funcione eficientemente. Cuestiones que compliquen estos aspectos van a repercutir en el negocio del inquilino del depósito.
Vacancia
La zona Norte acumula el 73% de la superficie disponible. El submercado Triángulo San Eduardo, situado en la zona Norte, reúne el 54% de la superficie total. En el primer trimestre de 2015 se incorporaron 17.210 m2 de nueva construcción, por lo que la superficie disponible ascendió al 53% del total. A pesar de ello, la ocupación de espacios que llevaban tiempo en el mercado consiguió reducir la vacancia hasta el 8,6%.
El submercado Ruta 9 (zona Norte), reúne el 35% de la superficie disponible. En el primer trimestre de 2015 incorporó 2.200 m2, a pesar de ello la vacancia se mantuvo sin cambio en 24,3%
En la zona Sur la vacancia se redujo en 2,5 puntos porcentuales, hasta el 3,4%.
El precio promedio ponderado se situó en 7,6 USD/m2/mes, cifra que se incrementó un 0,9% respecto del trimestre anterior.
Triángulo de San Eduardo
La zona conocida como el Triángulo San Eduardo es aquella delimitada por la bifurcación de Panamericana en el ramal Pilar y el ramal Escobar, ruta 8 y ruta 9, y la Avenida Constituyentes, a la altura del Tortugas Open Mall. Esa zona es muy demandada, por su ubicación privilegiada de cara a una operación logística en la Ciudad de Buenos Aires.
Otras notas realizadas a funcionarios de Cushman and Wakefield
Cushman and Wakefield
Cushman and Wakefield fue fundada en New York en 1917. En el 2000, se estableció la filial Argentina que ofrece una amplia gama de servicios inmobiliarios premium orientados a corporaciones e inversores.
Sus unidades de negocio son: Brokerage, dedicada a las transacciones de inmuebles comerciales e industriales; Capital Markets, que realiza investigaciones de mercado, valuaciones y servicios de consultoría, y Asset Management / Client Solutions, que brinda servicios operativos y proyectos, dirigido a dueños de edificios, oficinas, etc.
Para más información: www.cushmanwakefield.com.ar
Hablemos de Logística
Escuche la entrevista realizada en el programa radial Hablemos de Logística, que se transmite por Trade Radio Periodismo de Carga (www.trade-radio.fm) de Buenos Aires, los martes a las 16.00, o bien en vivo o diferido vía web en www.hablemosdelogistica.com
Realizado por Webpicking.com en julio 2015
