Claudio Fiszman, gerente Comercial del Grupo Bautec, desarrollador de inmuebles logísticos, analiza la actualidad de los centros logísticos. Destaca la demanda de depósitos automáticos y del crecimiento de la demanda, empujada por las operaciones de eCommerce.

¿Cuáles son las novedades de la compañía?

El fin de 2021 y el inicio de este año fueron muy buenos y movidos. En términos de superficie, cerramos obras bastante por arriba de la pre pandemia y hay algunos drivers que son interesantes en el mercado, como el que hicimos con el Grupo Posadas -el proyecto más grande de Argentina-, que ya terminamos. Se trata de 70 mil metros sobre el Camino del Buen Ayre, de los cuales más de la mitad ya están alquilados.

Ahora estamos trabajando con otro proyecto de real estate para grandes operadores del mercado de logística. Se trata de una obra de 62 mil metros para CBN Group que está en su etapa inicial. Esto habla del crecimiento del sector logístico, sobre todo en la última milla, y es interesante porque sigue cayendo la vacancia. En Zona Norte, por ejemplo, no hay muchos metros o grandes superficies de centros logísticos Triple A.

¿Cuáles son los sectores más fuertes para la compañía?

La logística, en un 70%. Otro 20-15% de nuestro negocio está vinculado a mayoristas y al retail, debido al movimiento que está empezando a tener el supermercadismo. Actualmente, por caso, abordamos un proyecto de envergadura para una compañía de electrodomésticos y electrónica que quiere modernizarse y concretar una ampliación, a raíz de la reconfiguración del eCommerce.

También trabajamos para la industria. Estamos terminando otro proyecto de magnitud para TN&Platex, en Corrientes. En la industria hay interés por ampliaciones, también por reconfigurar el negocio B2B. Las compañías apuntan a potenciar y a involucrarse en el mercado del eCommerce. En resumen, nuestro panorama es positivo.

¿Se reconfiguró el negocio a partir del crecimiento del eCommerce en la pandemia?

Sí, evolucionó. Y lo vemos a diario, por ejemplo, con el gran movimiento de la última milla y la reconfiguración de los depósitos. Hay una fuerte corriente hacia los automatizados.

En este sentido, construimos un gran depósito para la cadena Nini, que fue la punta de lanza para el sector de mayoristas. Se trata de una obra de 56 mil m2, la que incluye un depósito inteligente de 40 metros de altura, toda una novedad para ese mercado. Y esto lo empezamos a ver en otros rubros, como el de la industria gráfica. Identificamos un mayor interés por las empresas para buscar la mayor eficiencia en sus depósitos, sobre todo los que tienen 20 metros de altura o más.

Se está generando un cambio en las cadenas y en los retails, en la medida en que están migrando hacia el eCommerce, y esto motoriza los m2 de naves. Hay mucha operación logística para repartir y bastante interés en los mercados cercanos. Eso trajo aparejado una suba en los precios de las tierras, lo que comprimió la ecuación de alquileres para los inversores.

En estos años de pandemia, ¿cambiaron las exigencias de los clientes en cuanto a tiempo, financiación y requerimientos?

Siempre hay ansiedad para acortar tiempos y activar la productividad de las naves. Afortunadamente, hay cierto apoyo a las inversiones mediante préstamos blandos, a la vez que existen oportunidades en moneda local, que si bien son menores, motorizan las ampliaciones.

Por otro lado, los requerimientos están centrados en infraestructuras Triple A, con pisos sin juntas para tener bajo mantenimiento. En la logística tenemos mucho éxito y somos pocos los que nos dedicamos a ese tipo de suelos.

¿Y en cuanto a localización, terrenos y precios?

Los precios subieron. Los terrenos son más atractivos en las cercanías a los centros urbanos. Como Grupo Bautec, estamos terminando la infraestructura en el Parque Los Libertadores, donde se está construyendo la primera nave. Y si bien no está en el primer círculo (está en la altura de Campana), está despertando mucho interés por su ubicación sobre la Ruta 9 y cercanía con la Ruta 6.

También hay obras interesantes en el interior. Con las cadenas mayoristas estamos trabajando en Tierra del Fuego y en la localidad de Concordia, Entre Ríos.

¿La guerra en Ucrania afectó la importación de insumos?

El problema de los commodities ya había comenzado el año pasado, con la suba de precios del acero. Sin embargo, no tuvimos problemas de abastecimiento, salvo en casos muy puntuales.

A partir de la guerra, se dio otra escalada inflacionaria, la que afectó nuevamente a las materias primas importadas, como el acero y el petróleo.

¿Qué expectativas tienen de cara al futuro?

Hay buenas expectativas, porque ciertos proyectos se van concretando, a la vez que estamos recibiendo muchos pedidos de cotización. Hoy tenemos todos estos drivers y parecería que en el futuro permanecerán. Hay muchas empresas con bonos argentinos que probablemente quieran ir deshaciendo posiciones, lo que puede ser atractivo para hacer obras de este tipo. En definitiva, este es un juego con muchos condimentos: demanda, dólar e inflación. Es una ecuación compleja y difícil de pronosticar hacia adelante.

De todos modos, sí podemos afirmar que no todas las cotizaciones se cristalizan, las expectativas son buenas y las realidades también. Con lo que ya se concretó y se tomó desde que inició en lo que va de 2022 nos alcanzó para superar a otros años. Ahora comenzó una etapa de mayor tranquilidad y selectividad, en la que los proyectos tardan un poco más en concretarse.