Panorama del mercado de inmuebles logísticos e industriales en Argentina. Entrevista a Raúl Girini y Santiago Isern, director del área de Brokerage y broker de Cushman and Wakefield, respectivamente.
De acuerdo con sus últimos reportes de inmuebles logísticos e industriales, la compañía afirma que el mercado de depósitos está subofertado, lo que implica un nivel bajo de vacancia y rentas relativamente elevadas, lo que convierte atractivo a este negocio para invertir. Prevé también un crecimiento sostenido en el mercado de oficinas.
¿Qué es Cushman and Wakefield?
Girini: Cushman and Wakefield es la empresa privada de servicios inmobiliarios más grande del mundo. Fue fundada en Nueva York hace casi 100 años. Luego, comenzó a expandirse hacia todo el territorio americano, Europa y Asia. En 1994, se estableció en Brasil y en el 2000 llegó a Argentina.
A nivel global, tiene 16000 colaboradores, de los cuales 3000 están en Sudamérica, y 250 oficinas en 60 países. En Sudamérica está presente en Argentina, en Brasil, en Colombia, en Perú y en Chile.
Otra cosa importante: la compañía de Argentina no es una franquicia, sino una subsidiaria de la compañía. Está totalmente controlada por la casa matriz.
La compañía ofrece servicios de brokerage, conocidos como corretaje inmobiliario. Representamos a compradores, vendedores, inquilinos y propietarios. Trabajamos con inmuebles comerciales, industriales, logísticos y oficinas y comerciales. No nos dedicamos al segmento residencial.
La principal distinción de nuestra compañía reside en la calidad del servicio que ofrecemos a los clientes. Por nuestra inserción global, gran parte de nuestra cartera de clientes son compañías multinacionales, quienes nos exigen un elevado nivel de servicio, que es el mismo que prestamos a todos los clientes que hemos desarrollado en estos 14 años en Argentina. Tenemos un estándar de servicio muy alto, apoyado por un equipo profesional.
¿Cuál es el diferencial que ofrece pertenecer a una compañía internacional? ¿Por qué parece ser que hay una tendencia a la aparición de este tipo de brokers en el mercado argentino?
Girini: Hay otras compañías internacionales operando en el segmento residencial y en el de inmuebles comerciales. Responde a las exigencias de un servicio de calidad. Compañías como la nuestra, que tienen filiales en todo el mundo, tienen esa gimnasia muy incorporada. Esta forma de operar nos brinda la posibilidad de acceder a bases de conocimiento o experiencias desarrolladas en otros mercados.
En operaciones inmobiliarias complejas u operaciones del sector industrial, como el desarrollo de un inmueble logístico o un almacén de acuerdo a las especificaciones del cliente para ser alquilado en el largo plazo (build to suit), este tipo de funcionamiento es muy importante para poder recabar experiencias en otros mercados. Muchas de las compañías que buscan ese tipo de operaciones son internacionales, que quieren trasladar esas mejores prácticas de otros mercados a Argentina.
¿Cómo está conformada la compañía en Argentina?
Girini: Tiene una casa única en Buenos Aires. Desde allí, atendemos al mercado de Buenos Aires y Gran Buenos Aires, pero también a las necesidades de nuestros clientes en el interior del país. Tenemos un equipo de más de 60 colaborares, porque además de los servicios vinculados al corretaje, prestamos servicios de gestión de inmuebles, property o facility management, y servicios de valuación y asesoramiento en inmuebles.
Ya sea para reflejar en sus balances el valor del inmueble o porque previo a la toma de decisiones para disponer de un inmueble, las empresas requieren servicios para conocer el valor de mercado de un inmueble. Tenemos una división que se encarga de prestar esos servicios.
¿Atienden a cualquier tipo empresa o lo hacen según su tamaño?
Isern: Nuestra especialización es el área comercial. No tomamos en cuenta el tamaño ni la envergadura del proyecto, sino el valor agregado que le podemos dar nosotros, como compañía, con nuestros conocimientos y experiencia.
En base a eso, analizamos si tomamos un proyecto. Nunca desechamos una oferta por creer que no tiene el tamaño suficiente, ni tampoco por ubicación o características.
Girini: Analizamos caso a caso. Tenemos clientes PyMEs y compañías multinacionales, pero e general no trabajamos con inmuebles extremadamente pequeños. En el mercado de oficinas trabajamos con superficies superiores a 400-500 m2.
¿Cuál es el panorama del mercado de inmuebles logísticos en cuanto a precios y ocupación?
Isern: En base a las tendencias del mercado, podemos proyectar y hacer el trabajo de “futurología”, para entender cómo va a ser el mercado en el futuro cercano.
Desde mi punto de vista particular y en base a los estudios de relevamiento que venimos haciendo desde hace un tiempo, entiendo que, desde el punto de vista de la inversión, el mercado arroja números muy saludables y hay mucho por trabajar. Estimo que tiene una buena proyección de crecimiento. Así lo vienen demostrando los últimos grandes emprendimientos.
Por otra parte, es difícil satisfacer de manera inmediata la demanda de las empresas que buscan m2. La vacancia ronda el 5% y no está conformada por grandes superficies, sino por pequeños depósitos que no logran satisfacer la demanda de las grandes empresas.
¿Qué es la vacancia?
Isern: El espacio disponible sobre el total del espacio. Nosotros hacemos siempre los relevamientos sobre depósitos triple A y estos revelan que hay un millón de m2 construidos y 200 mil en construcción. La definición de “depósito A” no es taxativa, sino que la hacemos en base a un conjunto de características: ubicación, materiales de construcción, altura, seguridad y certificación LEED.
La tendencia indica que la vacancia va a subir en los próximos meses. Pero este fenómeno puede deberse al ingreso de una gran cantidad de metros.
¿Se cubrirían rápidamente por la demanda insatisfecha?
Isern: Hay una demanda insatisfecha, pero muchos de los m2 que van a ingresar al mercado ya están colocados. Los requerimientos de las empresas son bastante sofisticados, en tanto buscan espacios en lugares donde la tierra no abunda.
¿Los desarrollistas construyen depósitos cuando ya tienen un cliente que los solicitan, o lo hacen pensando en que se van a ocupar?
Isern: Estamos viendo que esto último no ocurre. No hay muchos jugadores en el mercado que sean capaces de construir grandes cantidades de metros, dado que en Argentina la financiación no abunda. Estos proyectos son 100% capital del inversor, mas allá de que algunos puedan financiarse de otra manera. Generalmente buscan tener la renta asegurada por algún tiempo.
Recientemente, visitamos una obra de 35 mil metros que entraría en el mercado en abril de 2015. Había sido solicitada por un cliente, pero por distintas coyunturas el cliente se retractó y, hoy, los 35 mil metros están disponibles. La obra se encuentra en un estadio prematuro de la obra, pero espera entregarse el año que viene. Si ese cliente no prospera, esos metros entrarán en el mercado para ser utilizados de alguna manera. Seguramente, esto no resultará tan atractivo para el propietario, como la garantía de tenerlo ocupado desde el minuto cero en que la obra esté lista.
Raúl Girini y Santiago Isern
Los informes periódicos de la compañía para el mecado:
Informe sobre el sector industrial
Informe sobre el sector de oficinas
Raúl Girini
Es licenciado en Economía, graduado en la Universidad Nacional de Cuyo. Realizó un Master of Science in Management (MSC) in Business en el London Business School.
Se desempeñó como analista, desarrollador de negocios y consultor en diferentes compañías. Desde 2013, ocupa el cargo de director de Brokerage de Cushman and Wakefield.
Santiago Isern
Es abogado graduado de la Universidad Empresarial “Siglo 21”. Realizó los programas “Finanzas para No Financieros” y “Economía Urbana” en la Universidad Torcuato di Tella
Se desempeñó como abogado en diferentes estudios y, desde 2013, trabaja como bróker en Cushman and Wakefield.
Ver también:
Hablemos de Logística
Escuche la entrevista realizada en el programa radial Hablemos de Logística, que se transmite por Trade Radio Periodismo de Carga (www.trade-radio.fm ) de Buenos Aires, los martes a las 16.00, o bien en vivo o diferido vía web en www.hablemosdelogistica.com
¿Quiénes generan la demanda? ¿Empresas nuevas u otras que se trasladan?
Girini: Hay básicamente de los dos casos. Hay compañías que quieren eficientizar cada vez más su operación logística, buscan inmuebles triple A y relocalizan las operaciones que están realizando sin las características que ellos necesitan o que no estén certificadas con LEED, a lugares que sí poseen esas características.
El mercado de depósitos triple A para alquiler en Argentina está subofertado. En Buenos Aires y Gran Buenos Aires hay un stock de un millón de m2 de depósitos triple A y una población superior a 15 millones de personas. Mientras que la ciudad de México cuenta con una población de 20 millones de personas y un stock de 12 millones de metros 2 de depósitos.
En síntesis, en México hay 600 m2 de depósitos logísticos cada mil habitantes, mientras en Buenos Aires hay 60. En términos relativos, el mercado de Buenos Aires es muy pequeño. Incluso, en términos absolutos es mucho más chico que Santiago de Chile, que es una ciudad mucho más pequeña. Por otra parte, en San Pablo hay 300 m2 cada mil habitantes.
El hecho de que el mercado esté subofertado lleva a que la vacancia sea baja y que las rentas sean relativamente altas o sostenidas. La oferta es relativamente baja, lo que responde a otros factores. Es buen negocio invertir en este sector porque hay una demanda que no está siendo atendida debidamente.
¿Las compañías construyen en base a normas LEED? ¿Qué ocurre con quienes quieren adaptar sus obras existentes?
Isern: La obra que visitamos ayer en Tortuguitas ya tenía el requerimiento de normas LEED y está previsto que se entregue la obra con la certificación.
A su vez, Cushman ha adaptado obras existentes para que apliquen a estas normas de certificación. Hay distintos grados de certificación, pero, básicamente, apuntan a un ahorro en el consumo de la energía y a una eficiencia de los recursos. La certificación puede plantearse desde el inicio del proyecto o luego pueden readaptarse las obras, con la condición de que sean relativamente nuevas. Adaptar algo viejo es más complicado.
¿Cuáles son los precios del mercado?
Girini: Podemos hacer la distinción de los precios por la calidad de los inmuebles – me voy a referir siempre a los inmuebles clase A – y por la distinción de submercados.
Clasificamos el mercado geográficamente en zona norte, sur y oeste. El 70% del stock de depósitos clase A disponibles para alquiler se encuentra en zona norte, más del 25%, en zona sur y una fracción pequeña, de alrededor del 2%, en la zona oeste.
A su vez, según nuestro último relevamiento, el precio promedio expresado en dólares pero pagadero en pesos -al tipo de cambio oficial- en zona norte es de 7.5 dólares por m2 por mes. Este es un promedio que a su vez refleja distintos submercados. Un submercado típico de zona norte es la zona conocida como el triangulo San Eduardo, que es la zona delimitada por la bifurcación de Panamericana en el ramal Pilar y el ramal Escobar, ruta 8 y ruta 9, y la Avenida Constituyentes, a la altura del Tortugas Open Mall. Esa zona es muy demandada por su ubicación privilegiada de cara a una operación logística en la Ciudad de Buenos Aires. Comanda los precios promedio más altos, que se acercan a 8 dólares.
En zona sur, los precios rondan los 6.5 dólares, al igual que en zona oeste.
¿Cómo se computa la zona anexa y relacionada al depósito?
Isern: está incluida en el precio de m2 de superficie logística cubierta.
Es decir, ¿si yo alquilo X metros cuadrados de depósito, tengo un porcentaje adicional de playa de maniobras?
Isern: Sí. En la mayoría de estos submercados, el factor de ocupación es 0.6. Cada 10 m2 se pueden ocupar 6; los restantes 4 alcanzan para soportar una operación logística exigente. Pero el cliente paga por 6.
¿Cuáles son las tendencias en los negocios inmobiliarios logísticos?
Isern: El build to suit es una operación no convencional y de alta complejidad. Está tomando bastante importancia por la demanda de las empresas.
Es un mercado bastante difícil de penetrar desde el punto de vista de los pequeños inversores, que sí pueden acceder al de vivienda, por ejemplo. La barrera de ingreso a este mercado es bastante alta, lo que dificulta que más personas se acerquen a este tipo de negocios.
¿El problema reside en el nivel de inversión o en la dificultad de las personas para entender el mercado logístico?
Isern: Creo que en ambas cosas. Pero la barrera económica es un asunto determinante, porque las tierras y los costos de construcción son elevados y las superficies requeridas generalmente son grandes. Entonces, el ticket de ingreso es bastante elevado.
Girini: Es un mercado en el que el ticket es grande y el financiamiento es difícil. No hay financiamiento bancario a largo plazo y tampoco hay muchos instrumentos para agregar capital, sumar voluntades de potenciales inversores y hacer frente a los desembolsos que exige este tipo de negocio. Por eso, los jugadores en este mercado son pocos y grandes.
Además, este negocio presenta una dificultad intrínseca: es un negocio a largo plazo y en el que el marco legal le podría permitir a un inquilino abandonar el alquiler y dejar al desarrollador en una posición difícil. Todas esas condiciones hacen que no haya una afluencia importante de capital por parte de pequeños inversores, por más que los números sean muy atractivos.
¿Cuál es la situación del mercado de oficinas?
Isern: Están apareciendo muchos edificios de oficinas, aunque creemos que los m2 que han ingresado han tenido buena aceptación. Quizás, cuesta un poco más colocarlos que en años anteriores, pero creemos que van a tener buena aceptación. Empiezan a jugar también distintas cuestiones, como etapas del año y características del edificio.
El mercado sigue creciendo. Somos optimistas de que el año que viene, a pesar de ser un año de transición en temas políticos, va a ser bueno, al igual que 2016.
Hay una demanda de oficinas, por lo que se siguen construyendo edificios de oficinas, tanto en Capital como en zona norte de Buenos Aires. Los edificios ubicados en los principales corredores ya casi no tienen m2 disponibles, por lo que van apareciendo zonas alternativas para cubrir la demanda insatisfecha.
¿Hay un desplazamiento de las empresas hacia el norte de la ciudad de Buenos Aires?
Isern: Sí. En los últimos años, ha habido una tendencia de las empresas a trasladarse al norte de la ciudad, hacia lo que identificamos como el corredor Libertador y el corredor Panamericana.
¿Cuál es la situación del mercado industrial?
Isern: Más allá que las estadísticas dicen que está habiendo una recesión en el sector, la realidad es que nosotros interactuamos con los clientes que tienen inmuebles y hay muchos que han decido hacer upgrades o han consolidado sus ubicaciones.
Ha habido otro fenómeno: el de pesos atrapados en Argentina. Esto llevó a que muchas de estas industrias no puedan girar sus bienes al exterior y tengan que invertir en Argentina. La masa de dinero generada repercutió en la compra de tierras y en la ampliación de sus industrias. Impactó de una manera positiva en este sector.
¿Cómo realizan los reportes de inmuebles y cuál es el sentido de abrir la información al público?
Girini: Una de las apuestas de la compañía es diferenciarse por su valor agregado. En este caso, por el relevamiento y la difusión de contenidos a la comunidad industrial y de oficinas. Producimos el mapa de inmuebles logísticos e industriales, que es un mapa de Buenos Aires y del Gran Buenos Aires, en donde marcamos el stock de depósitos en alquiler, más allá de su disponibilidad, delimitando los submercados.
Una vez que realizamos el estudio en profundidad de ese stock, hacemos un seguimiento trimestral de las tasas de ocupación y de vacancia que se registran en cada uno de esos inmuebles y de los precios de su alquiler. Eso lo reflejamos en un reporte trimestral, conocido como Market Beat, que distribuimos a una amplia base de personas y compañías de forma gratuitas, en línea con esta filosofía de la compañía por diferenciarse por el aporte de contenidos a la comunidad de los agentes del sector industrial y de oficinas.
Es una política de la compañía a nivel mundial?
Girini: Sí. Se registra para todos los mercados.
Para más información sobre Cushman and Wakefield: www.cushmanwakefield.com.ar
Realizado por webpicking.com en octubre 2014
