Entrevista a Lucas Desalvo, Especialista en Retail y Lastmile en Cushman & Wakefield

¿Cuál fue el desempeño del mercado de inmuebles logísticos en el primer semestre del año en la Argentina?

Los primeros seis meses del año coinciden con los primeros seis meses del nuevo gobierno. Durante este período, de acuerdo con nuestro más reciente reporte, se registró un leve descenso del precio de alquiler y perspectivas económicas positivas.

Buenos Aires tiene un mercado que está subofertado, es decir, es chico, donde faltan inversores y grandes jugadores. En cantidad de metros cuadrados cada mil habitantes, todavía es pequeño en comparación a Chile o Brasil. Nos falta un montón de desarrollo y eso hace que la vacancia siempre sea baja. Nosotros tenemos una vacancia estructural del 7%, la cual hoy está en el 4% Por ello, cada cambio en el mercado se nota más cuando no hay vacancia o cuando sobran metros.

¿A qué se debe la falta de inversores?

Hay varias lecturas sobre este punto. Por un lado, el 90% de las personas en Argentina ahorra en plazos fijos, mientras que el 10% que está involucrado en el mercado financiero elige bonos o bitcoin entre otros activos; y el real estate no escapa de este escenario.

Por otro lado, el 80% de las personas prefiere comprar propiedades, pero el mercado de inmuebles logísticos es poco conocido para la mayoría. No obstante, nosotros siempre planteamos: ¿cuál fue la última vez que pediste algo por alguna aplicación de e-commerce? Cada vez que un cliente hace una compra, esa caja va a un depósito grande, luego a un depósito de última milla, y quizás después a un pick-up center para su retiro. Esas cadenas por las que pasa cada bulto son oportunidades inmobiliarias.

Hoy, con la revolución generada por el e-commerce, no es necesario pensar en un centro de 50.000 o 70.000 m2; es posible prestar servicios de última milla desde un galpón de 100 o de 2.000 m2. El juego cambió y se volvió mucho más permeable para que ingresen inversores. Las rentabilidades son altas, pero falta divulgació.

¿Por qué las personas no se vuelcan a los centros logísticos, considerando incluso que, hasta hace un tiempo, las empresas no podían girar sus dólares afuera y compraban propiedades?

Las empresas del sector concretaron algunas compras. Una empresa agropecuaria, por ejemplo, se ubicó en el top 3 de firmas tenedoras de metros cuadrados. Para mí, esto responde a una cuestión de involucrarse en el negocio y de no cruzarse de vereda: el inversor de oficinas no pasa a logística, ni el de logística al sector de oficinas.

En el nicho de logística hay pocos competidores. Pero no es un fenómeno exclusivo de Argentina. En Chile, por ejemplo, encontramos que un solo propietario tiene el 57% de los metros en Santiago de Chile. De todas formas, a diferencia de otros ciclos, estamos empezando a recibir consultas de algunos jugadores que quieren ingresar a la logística. Hay una intención, pero aún falta ese click final.

¿Qué tipo de inversiones predominan en este momento? ¿Especulativas o build to suit, por ejemplo?

Plaza Logística fue la última compañía que realizó una fuerte inversión en el mercado: inició la construcción sobre toda la superficie que tenía en los predios, y ya tiene más de la mitad de la superficie prealquilada, incluso aquella en construcción. Es decir, de los metros que generó, la mitad ya está prealquilada.

Actualmente, se están iniciando algunas obras, pero tenemos menos de 100.000 m2 en construcción actualmente. Se trata de una cifra muy baja. Este mercado demanda entre 100.000 y 120.000 m2 por año de metros cuadrados.

El 2020, año en que se no pudo avanzar en construcciones como consecuencia de la pandemia, fue caótico: se lanzaron cerca de 50.000 m2, los cuales fueron absorbidos rápidamente y la vacancia llegó a cero. Ahora, a partir de los metros incorporados por Plaza Logística, se prevé que la vacancia ronde el 7%.

Por ello, de cara a 2025, resulta importante ver qué obras iniciarán. En ese sentido, es importante empezar a ver algunos corredores, como el Triángulo San Eduardo. La oportunidad radica entonces en la compra de la tierra: Ruta 9 entre Escobar y Zárate, por ejemplo, es un corredor muy atractivo y a precios razonables; en Avellaneda, al sur de la provincia de Buenos Aires; y en el camino de Buen Ayre, al oeste.

¿Cuáles son sus proyecciones para el futuro?

Este año, me parece que es clave la compra de tierras. El futuro está en la reconversión de inmuebles industriales en inmuebles de última milla. También en fortalecer la reivindicación de parques industriales y sacar a industrias pesadas de la ciudad.

¿Hay algún tipo de regulación o de incentivos a los dark stores o depósitos de última milla?

El Gobierno implementó una serie de cambios, que fueron limitando y llevándolo a casi cero la posibilidad de realizar operaciones logísticas en la ciudad de Buenos Aires. Algunos entienden la logística como operaciones que implican grandes camiones que traban las calles o generan problemas de tráfico. Hay una cuestión de desconocimiento y no ven que la logística de última milla no necesita más de 1000 m2 para ser montada. La contaminación incluso es mínima.

La ciudad de Buenos Aires es un foco importante, pero no dejamos de tener en cuenta todo lo que pasa del otro lado de la Av. General Paz,

Vea la entrevista completa a Lucas Desalvo, Industrial Real Estate Broker en Cushman & Wakefield, en este enlace. https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-856-lucas-desalvo-comenta-el-informe-market-beat-industrial-1er-semestre-2024-de-cushman-wakefield/