El mercado de centros logísticos atraviesa un periodo de transición en el primer trimestre de 2025. Así lo exhibe el último informe de CBRE Argentina.
Los indicadores reflejan nuevos movimientos entre los contratos “build to suit” y el crecimiento de la superficie especulativa. Lo cierto es que la cantidad de metros disponibles aumentó debido a que algunos grandes ocupantes desocuparon espacios rentados en centros logísticos para trasladarse a espacios propios.
En números la vacancia se incrementó 1,4 puntos porcentuales respecto del trimestre anterior, alcanzando el 6,9%. En términos de metros cuadrados (m2), la disponibilidad llegó a 176,600 m2, cifra que representa un aumento del 24,9% respecto del trimestre anterior. La absorción neta ha cerrado en valores negativos, ya que al no haber ingresado nueva producción al mercado, no se produjo ocupación de espacios previamente contratados bajo contratos “build to suit”.
No obstante, de acuerdo con la firma, este es un dato positivo para el mercado: una mayor oferta de superficie aporta mayor flexibilidad y puede captar la demanda de grandes superficies que hasta el momento no encontraban dónde instalarse.
Por su parte, “los precios de renta pedidos continúan ajustándose al alza, impulsados por la escasez de oferta y el continuo crecimiento de los costos de construcción, que afectan a las polinómicas utilizadas para ajustar los valores de renta”, detalló Karina Longo, Research Manager en CBRE Argentina.
A corto plazo, resta observar la capacidad de la demanda para absorber la superficie disponible actual y futura, a los valores de renta esperados por la oferta.
Indicadores de oferta
Por submercados, el Triángulo de San Eduardo (TSE) concentra por primera vez en años el mayor volumen de superficie disponible, con un 49% del total. Le sigue el corredor RN 9, que representa el 29,7% de la superficie disponible.
“Zona Norte, en especial Corredor Camino del Buen Ayre y Zona Sur, se han convertido en las áreas más atractivas para la demanda, con una vacancia en continuo retroceso desde el primer trimestre de 2024. En particular, el Camino del Buen Ayre es una de las pocas zonas donde se está construyendo superficie especulativa de calidad y donde más tierra está siendo comprada”, comentó Nicolás Ferrero, Sales Brokerage Consultant en CBRE Argentina.
Indicadores de demanda
En el primer trimestre de 2025, la absorción neta cerró en valores negativos debido a una mayor liberación de superficie. La superficie alquilada durante el trimestre ascendió a solo 24.700 m2, mientras que la superficie liberada fue de 61.000 m2, liderada por el TSE.
El comportamiento por submercados fue heterogéneo. El corredor RN9 está teniendo dificultades para ocupar sus espacios disponibles, que llevan tiempo en el mercado. Resta observar el comportamiento que tendrá la incorporación de nueva superficie en Plaza Industrial Escobar, proyectada para 2025.
En cuanto a los precios de renta pedidos, todas las zonas muestran una revalorización, excepto la zona Sur, que presenta un moderado descenso del 3,3%, mientras que el corredor Camino del Buen Ayre permanece sin cambios.
La zona Fátima – Pilar muestra un marcado incremento del 4,4% en los valores de renta pedidos, impulsados por los desarrollos de Polo Pilar y Plaza Industrial Pilar, que están ampliando la oferta futura de espacios de calidad en esta área.
Inventario: superficie futura
Al finalizar el primer trimestre de 2025, el inventario de naves logísticas Premium permanece sin cambios respecto del trimestre anterior. La producción continúa condicionada a contratos “built to suit”, lo que se refleja en el lento crecimiento de la oferta del mercado, condicionando a la capacidad de absorción de la demanda.
A pesar en la desaceleración de las construcciones motivada por la cautela de los desarrolladores y el creciente costo de construcción en un mercado con escasa financiación, se espera que en 2025 se finalicen 179.700 m2, dispersos en todo el mercado, aunque con más peso en la zona Sur (56.000 m2) y el Corredor Camino del Buen Ayre (50.000 m2), lo que tendría un impacto positivo del 6,8% sobre el inventario total.
