Nicolás Ferrero, brokerage consultant en CBRE Argentina, comparte detalles del informe elaborado por CBRE sobre el mercado industrial y logístico en Uruguay. Entre los puntos destacados, menciona que los beneficios impositivos y la estabilidad del país atraen tanto a empresas argentinas como brasileñas. Además, Ferrero señala la concentración y consolidación de los parques industriales, los incentivos fiscales de las zonas francas y los futuros metros cuadrados de construcción especulativa.

¿Cuál es la actualidad del mercado logístico de Uruguay?

El mercado de Montevideo cuenta con tres submercados principales: por un lado, al este, encontramos un triángulo conformado por las rutas 101, 102 y 8; por otro lado, vemos un segundo sector, a la altura de la ruta 102 hacia el norte, cuando sale a la ruta 5; y por último, hacia el oeste, sobre la ruta 1.

Hoy, los tres submercados están prácticamente agotados en su totalidad. Hay muy pocos metros libres, de desarrollos especulativos: son espacios pequeños para última milla o para operaciones reducidas, que no involucran un proceso productivo.

La mayoría de los proyectos se da bajo la modalidad build-to-suit: el desarrollador capta la necesidad de alguna empresa y le desarrolla enteramente su nave a medida.

Montevideo siempre tuvo una falencia en este rubro…

Sí, aunque hoy está mucho más consolidado. Uruguay es un país mucho más chico que Argentina y no tiene la infraestructura de otros países desarrollados, pero todo funciona muy bien y satisface las necesidades del sector logístico. Además, Uruguay ofrece otras bondades como país, en lo político y económico, para captar inversiones.

¿Qué hace Uruguay para tratar de captar inversores y ser más competitivo y atractivo ante una multinacional, que está dudando en montar su operación en Argentina, en Brasil o en Uruguay, por ejemplo?

Las bondades de Uruguay se sostienen sobre tres pilares principales. Por un lado, la ley de promoción de inversiones, que ofrece beneficios, descuentos y exenciones impositivas a quien invierta, porque genera trabajo local. Por otro lado, la ley de parques industriales. Y por último, la ley de zonas francas, que le permite a muchos operadores internacionales montar los depósitos en Montevideo, no nacionalizar sus mercaderías y redirigirlas de forma directa a otros países, lo que le permite un ahorro en impuestos y hace su operación mucho más rentable.

Hay una contracara, por la que no todos los parques industriales son zonas francas. Porque si se produce mercadería en un parque industrial que es una zona franca, después, para entrar al mismo país, la empresa tiene que nacionalizar la mercadería y paga doble impuesto. Hay opciones para todos.

 Uruguay tiene mucha estabilidad y seguridad jurídica y política…

Sí. Hay una tradición muy larga de estabilidad política, que hace que, más allá del color político, ciertas garantías se mantengan, no solo en el plano legal, sino también en el económico. Una moneda estable y bajos niveles de inflación hacen que el país se vuelva atractivo.

¿El puerto actúa como un hub?

Sí, totalmente. Tracciona la mayoría de la demanda de espacios logísticos. También hay una gran búsqueda de empresas tecnológicas y de empresas multinacionales, que apuntan a desarrollarse en el país.

Dentro de los corredores, hay parques con diferentes perfiles. Hacia el este, por ejemplo, contamos con Zona América, un parque industrial muy grande y reconocido por empresas tecnológicas; y el Parque de las Ciencias, en donde se asentaron data centers de empresas internacionales de tecnología. En tanto, hacia el oeste, predomina el perfil de empresas industriales y de logística.

Hoy no hay mucha disponibilidad de espacios, pero para la segunda mitad de este año, según lo charlado con los desarrolladores, entendemos que habrá entre 30.000 y 40.000 metros cuadrados libres nuevos.

Si una persona quiere instalar un centro de distribución en Uruguay, ¿qué le recomienda?

Lo primero es entender el perfil de la empresa, para aprovechar correctamente los recursos. Una vez entendido ese punto, es fundamental identificar la ubicación de los metros especulativos que saldrán al mercado. Siempre se puede hablar con los desarrolladores, porque Uruguay es un mercado mucho más chico y transparente, respecto de Argentina. Se busca la mejor opción, se arma un proyecto y se desarrolla donde mejor le quede a la empresa.

¿Cómo funciona actualmente?

Gran parte de las inversiones son uruguayas. Pero por el tamaño de su mercado, Uruguay decidió hace ya mucho tiempo abrir su economía al mundo. Las leyes de promoción y la infraestructura que montó están orientadas a capitales extranjeros. Uno pensaría que por el idioma y la cultura, el socio comercial natural sería Argentina, pero termina siendo Brasil, por el tamaño de su demanda respecto de la nuestra.

¿La revalorización del peso argentino influyó en que empresas extranjeras desembarcaran en Uruguay, en lugar de en Argentina?

Sí. En la comparación directa de Argentina y Uruguay, hoy estamos más caros por la última devaluación, la del principio del gobierno de Milei. Eso generó que los costos de construcción se encarezcan en dólares y nos igualó en costos. La diferencia es que Argentina está en vías de desarrollo a competir directamente contra la infraestructura, por ejemplo, de Uruguay, que hoy quizá falta  A iguales costos y mejor infraestructura en Uruguay, puede ser que algunas empresas argentinas se vean tentadas a montar su operación en Uruguay..

¿Qué conclusión obtiene del informe? ¿Cuáles son sus proyecciones para los próximos meses?

Por primera vez, los desarrolladores se están animando a hacer metros especulativamente. Como el mercado es más pequeño, la escala de desarrollo es más pequeña: estos 40,000 metros cuadrados son significativos. En materia de alquiler, vemos valores similares a los de Argentina, que están entre US$7-8 el metro cuadrado en un mercado que es premium, de clase triple A. Esperemos que más desarrolladores se animen. Hay mucha demanda de empresas ya instaladas que quieren crecer.

Vea la entrevista completa en video a Nicolás Ferrero, brokerage consultant en CBRE Argentina, en este enlace. https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-871-actualidad-de-los-inmuebles-logisticos-en-el-uruguay/