El tercer trimestre de 2021 finalizó con datos del mercado que podrían convertirlo en uno de los mejores años de los últimos tiempos para el sector de depósitos y centros logísticos de Buenos Aires. Así lo indica el último informe “Panorama de Inmuebles Logísticos” elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Según la compañía, a partir de la entrada de construcciones pre-alquiladas, la expansión del comercio electrónico y el crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta anual de 153.194 m2, que se ubica dentro de los valores máximos a nivel histórico. Gran parte de la superficie contratada fue motivada por la expansión de operaciones ya existentes.
Acompañando a este fenómeno, además, observó que se produce una baja en la tasa de vacancia que llega a 14%. Esto representa una baja de 3,2% desde el inicio del año, aunque todavía está lejos del 8,8% en que se ubica la vacancia promedio histórica (sin tomar el período de pandemia). La más alta se registró en el submercado Zona Sur (19,7%) y la más baja en Zona Oeste (7,9%). En tanto, la superficie en construcción es actualmente de 109.026 m2, de los cuales el 95% entrará en 2021, poniendo en alerta a la tasa de vacancia.
El precio promedio de alquiler pedido se mantiene estable respecto del trimestre anterior: se ubica en u$s 5,0/m. El valor más alto se encuentra en clase A+, donde Zona Sur presenta un precio de USD 5,9 m2 y Triángulo de San Eduardo USD 5,6 m2.
“El mercado ya alcanzó un nivel de absorción neta de 153.194 m2, valor que se dio por última vez en los años 2017 y 2018. Sumado a la baja en la tasa de vacancia, muestra un panorama favorable de cara al último trimestre del año, momento en el cual se suele dar una mayor ocupación producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.
Y añadió: “Claramente, el mercado sigue teniendo una deuda pendiente a nivel de precios, donde se ve una baja sostenida desde el primer trimestre de 2018, en parte explicado por el alza en el índice de vacancia y por la estabilidad del dólar oficial”.
Análisis por radios
Al tradicional estudio por submercados, Cushman & Wakefield sumó hace un año el análisis bajo el “Sistema de radios”. Esto a fin de comprender mejor el comportamiento del mercado inmobiliario logístico que vino creciendo sostenidamente de la mano del ecommerce.
Este sistema se elaboró tomando como eje el epicentro de la Ciudad. De este modo, se dividió el mercado en cuatro franjas: Última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km).
De acuerdo al análisis de este trimestre, el radio de 30 a 45 km es el que muestra mejor absorción neta, con un 65% del total, y también concentra la mayor parte de la superficie actualmente en construcción, ya que suma 75.000 m2. Por su parte, la franja de 15 a 30 km presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza allí los USD 6,2/m².
“En la actualidad, la demanda se jerarquiza dentro del tramo de última milla con superficies que oscilan entre 1.000 y 5.000 m². Dentro de este segmento hay muy baja disponibilidad, con lo cual se percibe una demanda no satisfecha que podría ser atendida en el corto plazo mediante el aprovechamiento de ex fábricas, depósitos u otro activo inmobiliario que reúna las características demandadas”, detalló Lourdes Basso, Broker Industrial de Cushman & Wakefield.
