El primer semestre de 2021 trajo indicadores positivos para el mercado de centros logísticos en Buenos Aires. Se reportó una menor vacancia y buenas perspectivas originadas especialmente en la gravitación del eCommerce. Así lo indica el último informe elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
La tasa de vacancia descendió a 14,3%, es decir 4,47% por debajo en comparación con el semestre anterior. Con esto se provoca un quiebre en la tendencia alcista que venía registrando el sector desde fines de 2018. Se espera que este descenso continúe durante los próximos meses.
“De esta forma, se inicia un proceso de recuperación de cara al segundo semestre del año, que en parte se fundamenta por el crecimiento del e-commerce dentro del escenario de pandemia y el cambio producido en los hábitos de consumo, los cuales se han volcado a los medios digitales”, señaló Lucas Desalvo, research manager de Cushman & Wakefield
“La etapa que atravesamos es, sin dudas, un momento propicio para invertir en depósitos y centros logísticos. En el estado actual del mercado, existen muchas oportunidades para refuncionalizar y convertir viejos galpones en depósitos de última milla, al igual que para mudarse si es necesario alquilar un nuevo espacio”, añadió Santiago Isern, Broker Senior Industrial de la compañía.
Oferta, demanda y precio
La absorción neta durante el primer semestre fue de 154.373 m², como resultado de 5900 m² desocupados y 160.273 m² ocupados. De esta forma, se mostró un balance favorable para el sector y llegando, en tan solo seis meses, al máximo histórico alcanzado en 2017. Dentro de la superficie ocupada, se encuentran 60.048 m² de obras finalizadas que entraron al mercado con un 80% de su superficie prealquilada.
De los metros contratados, el 64% se registró en el Triángulo de San Eduardo, volviendo a posicionar a este submercado con una vacancia de 9,1 %. Este es un valor similar al registrado antes del inicio de la pandemia, cuando algunas empresas de eCommerce y operadores logísticos migraron hacia zona Sur, lo que provocó una importante desocupación de superficie.
En cuanto al precio de alquiler mensual unitario, el promedio total descendió levemente a USD 5.0/m² en el semestre, equivalentes al cierre de ese período a $ 505,9/m². Si bien el mercado, medido en dólares, lleva tres años con valores a la baja, se espera que la disminución en la tasa de vacancia genere una mejor posición de renegociación para los propietarios de centros logísticos ante la escasa oferta de grandes superficies, lo cual supone un proceso de recomposición en el valor pedido.
Entre los indicadores económicos que afectan al sector, desde Cushman destacan que hay que prestar particular atención a tres de ellos por la incidencia directa que tienen en los ajustes de contratos:
- el dólar oficial aumentó un 38% en los últimos 12 meses
- el índice de la Cámara Argentina de la Construcción tuvo un resultado de 68%
- el índice CEDOL/UTN, que mide el comportamiento del costo logístico sin transporte, se incrementó en un 41%, ambos resultados medidos anualmente.
Superficie entregada y en proyecto
Durante el primer semestre del año se entregaron 60.048 m2, compuestos por la ampliación del centro de distribución de Correo Argentino en el Triángulo de San Eduardo y la finalización de Lumina Pilar, en el submercado Ruta 8. Para la segunda parte del año resta el ingreso de 104.026 m2, superficie que en su mayoría se encontrará en el Submercado Oeste.
En tanto, hay 697.655 m2 en proyecto, cuyo ingreso al mercado dependerá de la recomposición en la tasa de vacancia y de los precios. En caso de no contar con obras nuevas durante 2022 y quedar para ese año sin nuevo stock, el mercado interrumpiría una serie de más de 10 años de continuo crecimiento.
