Al cierre del segundo trimestre del año el mercado muestra indicadores positivos en recuperación. Así lo exhibió el reciente informe de CBRE, empresa de servicios inmobiliarios.

De acuerdo con el documento, la superficie alquilada ascendió a 44.900 m2, impulsada por la ocupación de superficie que entró al mercado en el trimestre anterior, en el submercado TSE y la Zona Sur. Además, no se registró superficie liberada, por lo que frente a un contexto con marcado retroceso de la oferta, la tasa de vacancia se ajustó a la baja en 1,8%.

“La escasez de oferta unida a una producción condicionada a contratos “Built to Suit”, ha reducido la superficie disponible, de manera tal, que la demanda de grandes espacios sólo puede esperar la finalización de superficie especulativa en construcción, o contratar espacios de menor calidad edilicia y realizar grandes inversiones para acondicionarla”, señaló Karina Longo, Research Manager en CBRE.

Según datos de la compañía, los precios de renta pedidos se ajustaron moderadamente al alza como resultado del poco margen que presenta la oferta existente para acomodar las necesidades de la demanda. Se espera que este año se finalicen 126,4 mil m2, que impactarán directamente sobre la tasa de vacancia, dejando valores más saludables.

Indicadores de Oferta

La tasa de vacancia de centros logísticos premium presenta una baja de 1,8% respecto del trimestre anterior, alcanzando 3,3% al cierre del segundo trimestre de 2024. En términos de metros cuadrados, la disponibilidad del segundo trimestre alcanzó los 83.357 mil m2, cifra que muestra un descenso del 35,0% respecto del trimestre anterior.

Por submercados, la Zona Sur muestra un marcado descenso de 5,5% en la tasa de vacancia, como resultado de la ocupación de un centro logístico en Sarandí. El submercado TSE también registró un moderado retroceso en éste indicador.

“El 48% de la superficie disponible se encuentra en el submercado TSE, distribuida en 5 centros logísticos, promediando 8.000 m2 por depósito, cifra que denota la escasez y el poco margen que tiene el mercado para acomodar las necesidades de la demanda”, consideró Nicolás Ferrero. Broker Industrias en CBRE.

Indicadores de Demanda

Al cierre del segundo semestre la absorción neta volvió a valores positivos, alcanzando los 44.900 m2, cifra que denota la reactivación de la demanda. Durante este período no se registró el ingreso de nueva superficie, por lo que el espacio ocupado corresponde a la superficie remanente ingresada en el trimestre anterior.

Por submercados, el informe destacó la buena performance de la zona Sur, donde se absorbió superficie en el Parque Logístico Sarandí y el predio de Plaza Logística Echeverría. Además, en el TSE se ocupó parte de la nueva superficie de Plaza Logística Pacheco, entregada en el trimestre anterior.

En cuanto a los precios de renta, el TSE muestra un incremento en el precio de renta pedido del 16,4% respecto del cierre de 2023, en cambio el resto de los submercados permanecen estables.

Inventario & Producción

Al finalizar el segundo trimestre de 2024, el inventario de naves logísticas Prime no tuvo incrementos.
La principal oferta se encuentra en la zona Norte, dónde destaca el TSE con más de 1,1 M de m². El 26,5% del stock total se encuentra en manos de operadores logísticos, quienes además rentan superficie adicional en grandes centros logísticos, concentrando la mayor parte de la demanda de espacios Premium.

La producción se encuentra condicionada a contratos “Built to Suit”, a pesar de ello, el mercado continúa en un lento pero claro proceso de expansión. Por submercados, para el período 2024-2025 el corredor Ruta 9 concentra proyectos en desarrollo por 72.400 m2, seguido de Fátima-Pilar por 54 mil m2.

Contexto Económico

Según CBRE, el nuevo gobierno continúa con su plan de estabilizar los indicadores económicos heredados en medio de un contexto político y social delicado, y con un limitado apoyo en el Congreso, aunque a pesar de ello ha conseguido los votos necesarios para aprobar la ley Base y el paquete fiscal.

“Esta primera victoria legislativa le otorga al gobierno mayores libertades en materias económicas y fiscales. También se implementaron medidas como la desregulación laboral, el régimen de incentivos a las grandes inversiones (RIGI) y las privatizaciones”, señalaron desde la empresa.

Los mercados reaccionaron positivamente inicialmente, pero el tipo de cambio paralelo aumentó luego de la aprobación de la Ley de Bases, alcanzando los máximos que se observaron en esta gestión. La ampliación de la brecha cambiaria alcanzó aproximadamente el 50%, golpeando directamente sobre la capacidad del gobierno de acumular reservas.

El INDEC informó que el PBI cayó -5.1% respecto del primer trimestre del año anterior. Esto se debió principalmente a la contracción de la construcción, la inversión y el consumo privado. Las importaciones cayeron significativamente cerca de un 20%, mientras que las exportaciones aumentaron un 2,3%.

“Mantener el Superavit fiscal será un reto para el gobierno debido a que los ingresos han sido menores y están afectados por la erosión del consumo real. Se estima que el superávit primario se reducirá al 0,2% del PIB en 2025”, consideraron.

Y concluyeron: -“Como resultado, se espera una aceleración del tipo de cambio en la segunda mitad del año. Mientras el mercado espera con necesidad una mayor eliminación de los controles de capital, e incluso una devaluación sostenida del tipo de cambio real si se quiere llegar a cumplir con los compromisos del FMI”.