En un contexto de extrema escases de oferta y fuerte crecimiento de la demanda, el mercado de centros logísticos premium pone el foco en nuevas inversiones en el marco de una plena expansión. El valor de incidencia de la tierra es una de las variables más críticas al momento de decidir la localización dónde desarrollar un centro logístico; y las mayores oportunidades hoy se ubican en Zona Norte, particularmente en el corredor Campana-Zárate. Así lo exhibió un reciente informe de la empresa de servicios e inversiones inmobiliarias CBRE Argentina.
De acuerdo con el reporte, hay que tener en cuenta que en el Gran Buenos Aires la tierra con alto potencial para estos desarrollos es un bien escaso, especialmente en las áreas más cercanas a centros urbanos. El acceso a infraestructura vial, que garantice una óptima accesibilidad desde y hacia los centros urbanos, es clave. “Conocer las zonas con mayor oportunidad de desarrollo nos permite anticipar hacia dónde puede crecer el mercado”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.
Qué zona miran los inversores
Según los datos, las oportunidades se encuentran en los terrenos a más de 40 kilómetros de distancia de la Ciudad de Buenos Aires, donde precio y localización resultan estratégicos. Según los datos relevados por CBRE, la mayor parte de los predios se localizan en zona Norte, principalmente en el corredor Campana – Zárate.
“Esta disponibilidad coincide con los valores de tierra más asequibles; por lo que supone una oportunidad de expansión del mercado logístico hacia el Norte, entre los kilómetros 70 y el 85”, agregó Longo.
Otros nodos con alta concentración de superficie se encuentran en el entorno del Parque Industrial Pilar, tanto dentro como fuera del parque; en zona Oeste, en el cruce de las rutas N7 y N6, y en la localidad de Luján.
Rango de precios
“Observamos una gran variedad en los valores de venta, aún dentro de una misma zona. Esta dispersión se intensifica a medida que nos alejamos de la ciudad de Buenos Aires”, describe Longo.
Los precios más altos se concentran en zona Norte, dentro del primer radio de 40 km de distancia de la ciudad de Buenos Aires. En esta área, el Triángulo San Eduardo – que incluye Tigre, Garín y Don Torcuato- destaca con los valores más elevados de todo el mercado. En zona Sur sobresale el municipio de Avellaneda, donde la superficie de tierra disponible presenta los precios más elevados por su cercanía a los centros urbanos.
“Para analizar con mayor precisión los valores de venta, agrupamos los terrenos relevados en dos radios, según su cercanía con la ciudad de Buenos Aires. Consideramos un primer corte a una distancia de 40 km y un segundo radio para terrenos ubicados a más de 40 km”, describió Longo.
En la zona norte, dentro del primer radio, los precios pueden llegar a superar los USD 230 por metro cuadrado (m2), impulsados por los valores del Triángulo San Eduardo. Le sigue la zona Sur, sin embargo, en el primer radio muestra valores un 64% más bajos respecto de los promedios del primer cordón de zona Norte, mientras que en el segundo radio la diferencia es del 38%. La zona Oeste muestra los valores más bajos del mercado, con diferencias de hasta un 67% respecto a la Zona Norte en el primer radio, y un 38% en el segundo.
Las diferencias de los valores se explican por el acceso a servicios e infraestructuras. Las tierras que no pertenecen a un parque industrial muestran valores más asequibles, con ventajas atractivas para reducir la incidencia del valor del suelo sobre desarrollo.
¿Dónde va a construirse el futuro del mercado?
Impulsado por el crecimiento de la demanda, el mercado de centros logísticos Premium se encuentra en plena expansión. “El atractivo radica no sólo en el fortalecimiento de la demanda, sino también en que ha sido uno de los pocos segmentos inmobiliarios que ha recuperado rápidamente el valor de renta, desde la salida de la pandemia”, explicó Longo.
La escasez de superficie disponible para ocupar, sumada a la alta dependencia de los desarrolladores en contratos “Buil to Suit”, como operatoria habitual frente a los vaivenes de la economía, ha resultado en que hoy en día sólo unos pocos construyen superficie especulativa.
En un contexto de extrema escasez, este mercado se ha vuelto el foco de inversores que actualmente buscan terrenos para desarrollar, al tiempo que los desarrolladores han ido agotando sus bancos de tierra. La nueva superficie disponible tendría que estar finalizada en un corto plazo para satisfacer la creciente demanda.
Todo esto sumado a un panorama económico con buenas expectativas, ha motivado que el mercado acelere su ritmo de crecimiento, pero ¿hacia dónde podría enfocarse su desarrollo?,
“Si consideramos el valor por metro cuadrado, es claro que el crecimiento del mercado podría trazarse hacia el Norte, sobre la Ruta Nacional 9, desde Campana y hasta Zárate, que es dónde se encuentra la mayor cantidad de superficie a valores más asequibles. Sin embargo, al momento de decidir dónde desarrollar el factor tiempo también condiciona la elección de la localización, y no solo la geográfica. Desarrollar dentro de un parque industrial es una buena opción cuando el plazo de disponibilidad de la superficie es corto, especialmente en el contexto actual, donde el mercado muestra escasez de superficie”, concluyó la especialista.
