Entrevista a Santiago Isern, broker senior en Cushman and Wakefield. Presenta los resultados del último informe sobre el mercado inmobiliario de centros logísticos Premium en la Argentina, que reveló que durante el primer semestre de 2019 se sumaron nuevos metros cuadrados al mercado, pero aún no se alquilaron.
¿En qué consiste el informe del mercado inmobiliario?
Como todos los semestres, elaboramos un informe que releva lo que sucede en nuestro mercado. Es el reflejo del momento que atraviesa la industria y los depósitos logísticos.
Como cualquier actividad, el mercado inmobiliario enfocado en la logística nunca escapa del contexto del país. Hoy, encontramos algunos indicadores que revelan un aminoramiento de velocidad de crecimiento, por razones de contexto. No obstante, seguimos siendo muy optimistas respecto del futuro que tiene por delante y el espacio de crecimiento.
Los números no son alarmantes ni preocupantes, porque si el contexto mejora, esta situación cambiará y volveremos a un nivel de vacancia en un dígito, que actualmente se posiciona por sobre los dos dígitos.
Todo depende de lo que suceda en el país en los próximos meses. Somos optimistas también porque creemos que algunas cuestiones sucederán, sobre todo relacionadas con el eCommerce, que nuevamente impulsarán la actividad de construcción y de alquiler de depósitos logísticos.
¿Cómo elaboran los informes?
Contamos con una metodología ya establecida para la elaboración del informe: tenemos trackeada toda la superficie disponible -cantidad total de metros libres, alquilados, en construcción y proyectados- y, sobre esa base, identificamos las variaciones.
Por otra parte, realizamos un análisis sobre los precios del mercado. Es un trabajo que lleva mucho tiempo, pero que, una vez que conocemos a fondo el mercado y los jugadores, es sencillo de realizar. Es necesario seguir los cambios con atención y cuidado, para no generar información de mala calidad.
Para ello, realizamos un trabajo de investigación en equipo y estamos muy contentos con eso. Estos informes se consolidaron como referentes en muchos espacios y es valorado por nuestros colegas. Siempre intentamos aportar un poco más y profundizar en las problemáticas, porque es la manera en que nos gusta que Cushman and Wakefield participe en el mercado.
¿Cuáles son las conclusiones del último relevamiento?
A grandes rasgos, vemos que los índices de vacancia crecieron por encima de lo ocurrido en los últimos años. El precio en dólares ha sufrido un descenso, producto de la devaluación, aunque creemos que, si la situación se estabiliza, logrará acomodarse nuevamente en un futuro cercano. Por otro lado, más allá del contexto del país, el impacto del eCommerce se verá reflejado, porque el perfil de los consumidores y su forma de consumo está cambiando: el eCommerce comienza a participar y a reemplazar la compra de retail tradicional, y las operaciones que lo sostienen requieren un espacio de almacenamiento. Un modelo similar al que utiliza Amazon en Estados Unidos, está siendo implementado por Mercado Libre en el Mercado Central de Buenos Aires: allí almacena la mercadería y opera, para así tener una distribución más ágil y eficiente.
¿El relevamiento es puramente matemático?
El termómetro puede ser observado en esos números. Para los usuarios, el precio de los espacios bajó, por lo que se da un momento de oportunidades. El mercado es bastante saludable, aun en este contexto. Hay mucho espacio para llegar al techo de mercado, ya que es un mercado subofertado.
¿Esto marca alguna tendencia que toman quienes desarrollan infraestructura?
Totalmente. Los desarrolladores y propietarios miran los informes y nos consultan por ellos. Algunos optan por dejar los proyectos en stand by, hasta que se revierta la tendencia, pero también es cierto que, en la medida en que los tiempos de construcción son 12-16 meses, cuando la situación se recupere, el beneficiado será quien tenga metros disponibles. Si esperan que el mercado se recupere, para recién entonces construir infraestructura, perderán terreno. Se trata de ver quien se anima a tener metros listos, de buena calidad y cantidad, para el momento en que el mercado repunte.
¿No hay centros triple A en la Ciudad de Buenos Aires?
No. No tienen lugar, dado que no hay espacio disponible. El 95% del stock está en los alrededores, y más aún ahora tras el nuevo Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, que restringe la zonificación para uso industrial o logístico, con el objetivo de cuidar la convivencia y la armonía.
Para Mercado Libre, por ejemplo, ¿estar en la ciudad le daría una ventaja competitiva?
Si, pero eso no ocurre en ningún lugar del mundo. Ya no se trata de una cuestión de costos, sino de posibilidades. Mercado Libre está sosteniendo su operación en 70 mil m2. Es imaginable una superficie disponible de esta magnitud en la Ciudad de Buenos Aires, sin considerar lo que esto conlleva: camiones entrando y saliendo, y una actividad logística intensiva. En la ciudad, habrá depósitos más pequeños para la última milla, pero suponen otro tipo de operación y de características.
La deuda residía en la infraestructura pública que pudiera acompañar a este tipo de proyectos, para que los depósitos tengan conectividad y una serie de cuestiones que hacen a la operación y que permiten que cumpla con el objetivo: entregar la mercadería en el menor tiempo posible, lo cual se traduce en una experiencia de compra diferente.
Vea también:
El programa de radio donde hablan los que sienten la logística como parte de su vida.
Escuche la entrevista a Santiago Isern, broker senior en Cushman and Wakefield, en el programa 620 de Hablemos de Logística. https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-624-del-23-07-19/
Realizado por webpicking.com en agosto 2019
