El mercado de centros logísticos mostró señales de recuperación, revirtiendo la tendencia de acotada actividad, en el segundo trimestre del año. La absorción neta fue un 10% superior al total acumulado en todo el año pasado lo que refleja una aceleración en la demanda, según datos de CBRE.
En línea con esta tendencia, los precios de renta continuaron ajustándose al alza, con un incremento del 2,4% respecto del trimestre anterior. “Este comportamiento refuerza la percepción de un mercado en recuperación, donde la presión de la demanda comienza a trasladarse a los valores de renta”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.
Por su parte, la tasa de vacancia mantuvo su trayectoria descendente, consolidando un escenario de mayor ocupación y menor disponibilidad inmediata.
La superficie en construcción se mantiene por debajo del promedio histórico. Al cierre del segundo trimestre alcanzó los 282.000 m2 para el período 2025 – 2026, de los cuales el 37,5% ya se encuentra pre alquilado, lo que anticipa un posible escenario de escasez en el corto plazo, en caso de que la demanda continúe con el ritmo actual.
Oferta
Al cierre del primer trimestre de 2025, la tasa de vacancia en los centros logísticos Premium descendió hasta el 6,1%, consolidando la tendencia de reducción en la disponibilidad de espacios de calidad. En términos absolutos, la superficie disponible alcanzó los 164.800 m2, lo que representa un retroceso del 6,7% respecto del trimestre anterior.
Desde una perspectiva geográfica, se observan movimientos relevantes en los distintos submercados. Por primera vez en varios años, el Triángulo San Eduardo (TSE) concentra el mayor volumen de superficie disponible, con un 63,7% del total, lo que marca un cambio en la distribución histórica de la vacancia.
En contraste, se destaca la notable performance del Corredor RN 9, donde la tasa de vacancia se redujo en 18,8 puntos porcentuales respecto del trimestre anterior, impulsada por la ocupación de un nuevo centro logístico en Escobar. Asimismo, en la zona Sur no se registró disponibilidad de centros logísticos Premium al cierre del período, reflejando una ocupación plena en ese submercado.
Demanda
Durante el segundo trimestre de 2025, la absorción neta cerró positiva, alcanzando los 84.500 m2, lo que confirma una clara reactivación de la demanda de espacios logísticos. La superficie alquilada en el período ascendió a 115.000 m2, triplicando el volumen registrado en el trimestre anterior y marcando uno de los niveles más altos de los últimos años.
El comportamiento por submercados fue heterogéneo, con desempeños destacados en corredores clave. El Corredor RN 9 lideró la actividad con la ocupación de un predio en Escobar, lo que se tradujo en una absorción neta de 56.000 m2. Le siguió el submercado Fátima–Pilar, donde se ocuparon 48.000 m2 recientemente incorporados al inventario.
En cuanto a los precios de renta solicitados, se mantuvieron estables respecto del trimestre anterior, luego del ajuste al alza registrado en la segunda mitad de 2024. Esta estabilidad sugiere un mercado que comienza a consolidarse tras el repunte de la demanda.
Superficie Futura
Al cierre del segundo trimestre, el inventario de naves logísticas Prime registró un incremento del 2,8% respecto del trimestre anterior, reflejando una expansión moderada de la oferta disponible.
Sin embargo, el crecimiento del stock continúa siendo limitado por la prevalencia de desarrollos bajo la modalidad “built to suit”, lo que restringe la incorporación de nueva superficie especulativa y condiciona la capacidad del mercado para absorber la demanda creciente.
La desaceleración en el ritmo de construcción responde a un contexto de mayor cautela por parte de los desarrolladores, impulsada por el aumento sostenido en los costos de construcción y la escasa disponibilidad de financiamiento. Como resultado, la superficie futura proyectada se redujo a 282.000 m² para el período 2025–2027, lo que podría generar tensiones en la oferta si la demanda mantiene su actual dinamismo.
