Nuevas formas de provisión de infraestructura industrial y logística. Entrevista a Eduardo Bastitta Harriet, CEO de Plaza Logística.
Plaza Logística provee infraestructura industrial y logística con un enfoque novedoso en Argentina, pero con éxito en diversos países, ya que permite a la empresa industrial o logística adquirir o alquilar locaciones totalmente equipadas independizándose de las inversiones y de los trámites iniciales.
¿Qué es Plaza Logística y a qué se dedica?
Plaza logística es una empresa que se dedica a desarrollar depósitos y fábricas para alquilar. Nuestra actividad consiste en la provisión de infraestructura industrial y logística. Construimos parques logísticos sobre terrenos propios, montamos la infraestructura común de los parques y vamos desarrollando ya sea centros de distribución o fábricas para alquilar. Es un negocio a largo plazo, que se conforma con la renta de esos espacios.
La provisión de infraestructura industrial es un negocio muy común a lo largo y a lo ancho del mundo. En Argentina somos pocos los que nos ocupamos de ello. Es algo bastante novedoso y que hace poco empezamos a desarrollar aquí.
Cuando desarrollan un proyecto, ¿ustedes ya cuentan con el potencial cliente?
Esto es una definición y cambia según la realidad de cada uno de los países, pero, normalmente, hay una inversión previa, sobre todo en lo que respecta a las habilitaciones, a la aprobación y a la zonificación de los parques. Hay desarrolladores que hacen parques industriales. En estos casos se realiza una inversión previa, que tiene que ver con la compra de tierra, el montaje de infraestructura común de los parques, un trabajo muy importante que hace a las habilitaciones y a la zonificación.
En algunos casos, los mercados habilitan procesos donde uno ya puede tener el cliente asegurado en el momento en que empieza la inversión de obra civil.
En nuestro caso, trabajamos de esa manera. Nosotros hacemos la nivelación de los suelos, el relleno y el compactado. Comenzamos la obra cuando conseguimos un cliente, ya con los tiempos asegurados y acortados.
¿Cuándo se instaló Plaza Logística en Argentina y cuál fue el primer parque?
La empresa Plaza Logística existía previamente a que nosotros la compráramos. Por “nosotros” me refiero a un grupo de accionistas, que son mayoría estadounidenses y minoría argentinos. Compraron la compañía en el 2008 y, a partir de entonces, yo la estoy dirigiendo. En aquel momento, Plaza Logística contaba solo con el parque de Pacheco, el primer parque logístico multicliente en la Argentina. Empezamos un proceso de expansión que nos llevó no solo a expandir Plaza Logística Pacheco en términos de superficie cubierta y construida, sino también a desarrollar dos nuevos parques, en Tortugas y en Pilar, bajo el mismo concepto.
Ubicado a 34 km. de la Ciudad de Buenos Aires y a metros de la Autopista Panamericana,
Plaza Logística Pacheco tiene una superficie total de 193.368 m2.
¿Dónde surge la idea de esta actividad?
Esta actividad se ve en el mundo sumamente desarrollada y en países que no necesariamente son considerados de primer mundo, como México, Chile o Brasil, donde los desarrolladores de infraestructura industrial y logística son muchos y de gran magnitud. En términos de aporte al desarrollo nacional, generan algo revolucionario desde varios puntos de vista, tanto por su aporte al desarrollo económico, como por su efecto en la demografía. Gracias a la revolución demográfica, ciudades en México que cuentan con parques logísticos industriales y que hace alrededor de 15 años eran medianas, con 400-500 mil habitantes, hoy tienen más de 2 millones.
Nuestra actividad, lógicamente, requiere de varias cuestiones para existir. Eso nosotros lo tenemos muy claro y podemos ver por qué en Argentina ha costado más y recién hoy se está empezando a desarrollar, mientras que en otros países se vivió con mayor naturalidad.
Esta actividad, básicamente y como cualquier otra, se basa en la especialización. Nosotros nos especializamos en la provisión de activos de largo plazo. ¿Qué logramos? Diversificación en sectores, tenemos clientes que importan y otros que exportan, tenemos escala y a eso le sumamos el aporte y la sinergia que se genera dentro de los parques logísticos multiclientes, por la cantidad de servicios que se pueden brindar en forma centralizada.
Por otra parte, la necesidad de financiamiento a largo plazo es una limitante histórica en Argentina. Nosotros, al especializarnos y solo tener en nuestros activos componentes de largo plazo, podemos conseguir más fácilmente financiamiento a largo plazo, mientras que una empresa de consumo masivo, que tiene vaivenes propios del corto plazo y de la situación coyuntural, tiene normalmente mayor dificultad para acceder a este tipo de créditos.
Eso hace que surja esta actividad en varios países. Y en Argentina, justamente, estas características son las que faltan: falta financiamiento a largo plazo. Hay algunos aportes y esfuerzos, pero todavía nos falta crecer en ese sentido.
Tenemos también cuestiones regulatorias. Hay una ley de locaciones urbanas. Rige por encima de los contratos privados y establece protecciones para el inquilino, considerando que el mismo estaría en una situación de indefensión. Más allá de lo que uno firme, el inquilino siempre puede acudir a ella para implementar los mecanismos.
¿Cómo se resuelve en la práctica?
Nosotros trabajamos permanentemente en mitigar esos efectos adversos que hacen al no desarrollo de esta actividad. En cuanto al financiamiento, nos enfocamos en el acceso a organismos multinacionales de crédito que, a partir de la importancia que tiene esta actividad por su aporte a la competitividad, a las condiciones de trabajo y a la mitigación del impacto medioambiental, están interesadas en proveer préstamos.
Por otro lado, el efecto de inestabilidad jurídica lo mitigamos con algunos artilugios que uno va creando en términos contractuales. Básicamente, si yo conozco la inversión que representa para mis inquilinos mudarse, el costo que sería irse y la eficiencia que yo les traslado por pertenecer a un parque multicliente, uno sabe que no se van a ir. Lo difícil es explicarlo a los bancos y a los accionistas. Pero una vez que eso se logra, los resultados son buenos, como lo son en todos los países del mundo. El aporte que genera esta actividad al desarrollo económico es también muy importante.
Hace falta una capacidad financiera fuerte. Uno imagina que también hay un aporte de accionistas privado
Yo creo que hay dos formas a nivel mundial de llevar adelante este negocio. La de mayor envergadura a nivel internacional es aquella que ve este negocio como un negocio financiero, donde hay una inversión y un alquiler pasivo por parte del inversor. La renta es moderada o baja, pero de muy largo plazo y con cierto grado de estabilidad. Es el complemento ideal para fondos institucionales, que buscan este tipo de activos para invertir. Por otra parte, muchas veces hay una visión cortoplacista, en el sentido de que se conforman fondos y se venden para así generar ganancias. Cuando uno va a esos predios, en general, se encuentra con un nivel de profundización muy bajo, en términos de servicios centralizados
En Argentina, son inversores más familiares. Hay una apuesta a largo plazo en la tenencia de activos, en la sociedad que generamos con nuestros clientes, que tiene que ver con el hecho de conocer al cliente y entender sus necesidades. No nos interesa tener un cliente por tres o cinco años, sino por 30,40 o 50 años. Siempre, desde las primeras conversaciones con los clientes, conversamos con ese nivel de proyecto.
¿Es posible pensar en Argentina en inversiones a largo plazo?
No. No soy un especialista en mercados abiertos, entendiendo por este término un mercado donde se accede a gente de la que no se tiene conocimiento directo. Lamentablemente, hasta ahora, todas nuestras posibilidades de crecimiento y de expansión estuvieron sujetas a un proceso largo, arduo y quizás un poco ineficaz, no es desmedro de los accionistas, pero sí en desmedro del potencial que hay para desarrollar, de conocimiento personal.
Hoy los accionistas de Plaza Logística no son más de 10, entre estadounidenses y argentinos. Son personas que se han tomado el tiempo, en algunos casos, años, para ir conociendo la forma en la que nosotros estamos llevando adelante la compañía. Se han tomado el tiempo y han dedicado su esfuerzo personal a conocer el negocio y a entender la realidad argentina.
Frente a los intentos que hicimos de acceder a un mercado abierto de capitales, básicamente la respuesta fue: “Si haces tu compañía pública en Argentina, el valor cae”.
¿Hay otros grupos empresarios que están haciendo inversiones como ustedes?
Nosotros lo estamos haciendo y no somos lo únicos. Pero creo que tendríamos que ser muchos más. Argentina debería tener no menos de 10-15 grupos compitiendo fuertemente en este sector para que realmente se desarrolle el potencial que tiene.
Tenemos una presión fiscal que casi se ha duplicado en los últimos pocos años, en términos de alícuota. Esa competencia y voracidad entre el nivel nacional, provincial y municipal nos esta castigando. Pero el problema radica en que la actividad no está identificada. Hoy tenemos que, y lo estamos haciendo dado que es nuestro deber, salir a explicar qué es lo que hacemos y de qué se trata la provisión de infraestructura industrial y logística y el potencial que tiene para el desarrollo del país.
Ubicado a 34 km de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en la zona conocida como “el triángulo”
por su acceso a los dos ramales de la ruta Panamericana. Plaza Logística Tortugas cubre una
superficie total de 155.000 m2. La primera etapa del proyecto ya esta en proceso de construcción
y tiene una superficie potencial de casi 100.000 m2 entre depósitos y oficinas
¿Cuál es la ventaja de acudir a ustedes para instalar un depósito o un lugar de operación logística?
Yo dividiría la cuestión en tres o cuatro grandes razones. Una primera razón es el hecho de que las compañías no abocan recursos a una cuestión accesoria de su negocio principal. En caso de una empresa textil, su negocio principal es vender ropa y salir a buscar un crédito le genera un trabajo importante. A esto además, se suma la dificultad de conseguir un crédito a largo plazo para desarrollar un inmueble, que no es parte de su negocio principal.
En segundo lugar, podríamos mencionar la ausencia de financiamiento a largo plazo. Todas estas compañías normalmente tienen acceso, por ciertas particularidades de sus negocios, a créditos de plazos que no son compatibles con el desarrollo de este tipo de infraestructura, porque las rentas de las mismas son muy bajas. El retorno de los negocios de este tipo se realiza después de una o más décadas de operación.
En tercer lugar, hay un tema de conocimiento. Montar una de estas fábricas o centros de distribución y la infraestructura requiere, además, del proceso de habilitaciones y de zonificación, que no es tarea sencilla. Prueba pueden dar todos aquellos que han estado en un trabajo de este tipo. Supera ampliamente las posibilidades de recurso que estas empresas pueden tener internamente. Tienen que recurrir a ayuda externa y nosotros tenemos el equipo, la capacitación y la vocación de hacerlo.
Por último, una de las cuestiones más importantes radica en el concepto de parque logístico. Nosotros tenemos medida la eficiencia que trae la operación aislada de una nave de 5.000, 10.000 o 15.000 m2, con respecto a esa misma nave incluida en un parque logístico multicliente, donde se le provee el servicio de acceso, estacionamiento, seguridad, mantenimiento, jardinería, etc, es decir, una batería de servicios centralizados, que le dan muchísima eficiencia a la operación.
Esas son las principales razones por las cuales el cliente suele preferir hacer este tipo de desarrollos con nosotros, en lugar de por sí mismos.
¿Es una cultura instalada en Argentina?
Falta instalarla. Como en Argentina operan muchas empresas multinacionales, varias veces las mismas traen esas políticas desde afuera. Incluso, en ocasiones esas políticas se imponen y generan ruido en un principio. No entienden que haya alguien que les vaya a construir la fábrica y alquilarla, piensan que la tienen que construir ellos mismos a su gusto.
¿Cuáles son las experiencias en otros países?
Vale la pena ir a otros países para entender el potencial de la actividad. En México hay una cámara que agrupa a los principales proveedores de infraestructura industrial y logística. Esta actividad se divide en dos grandes rubros. Uno de estos rubros es la venta de lotes. Montan un parque industrial, consiguen las habilitaciones y la zonificación, venden los lotes y cada uno puede construir ahí la fábrica o el centro de distribución. Es un negocio de venta. La otra gran actividad es la renta. En este caso, montan una fábrica o un centro de distribución y lo alquilan.
Es un negocio de mayor largo plazo. El primero es un negocio para el que se estima una duración de tres o cinco años, mientras que para el segundo, más de diez.
En México, esta cámara agrupa a 57 proveedores de las dos actividades. En lo últimos 25 años han desarrollado fábricas y centros de distribución y han dado trabajo a más de dos millones y medio de personas. Invierten en el orden de tres mil millones de dólares por año y tienen más de 200 de parques desarrollados, todos ellos privados. En México y en el mundo en general, los parques públicos han fracasado por diversas cuestiones.
¿Hay alguna razón por la que fracasan los proyectos estatales?
Hay un tema de gestión, sin duda, un tema presupuestario y una cuestión de cambio, cuando es manejado, por ejemplo, por municipios. El cambio político hace estos proyectos inestables.
Falta también promoción. Muchas empresas que se instalan necesitan que se les resuelvan problemas. Muchas veces, esa resolución requiere de recursos y, generalmente, por un motivo u otro, los parques públicos no cuentan con esos recursos disponibles.
En Argentina, hay un avance en la concentración de los parques industriales. Se están empezando a crear las primeras cámaras de parques industriales. Se está haciendo mucho foco en los parques públicos, pero nos falta a los privados. Es responsabilidad nuestra empezar a juntarnos, defender nuestros intereses y, por sobre todo, comenzar a explicar quiénes somos y qué podemos hacer y aportar al desarrollo industrial del país.
Plaza Logística Pilar está ubicado en la ciudad que cuenta con el mayor crecimiento demográfico
en el país en los últimos años. El parque cuenta con casi 30 hectáreas de terreno donde
se pueden construir más de 120.000 m2 cubiertos.
¿Cuáles son los problemas que atraviesan en la formación de la Cámara?
Tenemos “el problema del huevo y la gallina”. No hace falta que la actividad exista para que la cámara exista; por otro lado, no hay forma de impulsar y comunicar, siendo pocos con poco tiempo y muchos desafíos. Yo creo que es una cuestión de tiempo.
En primer lugar, hay una necesidad importante de definir esta actividad, de entender que la construcción de una fábrica para alquilar y el desarrollo del parque industrial tienen mucho que ver, aunque parezcan actividades diferentes. Son actividades sumamente complementarias. Normalmente, en el mundo se llevan a cabo por los mismos desarrolladores y por las mismas empresas.
Otra cuestión que nos faltar entender es el beneficio de que esta actividad se lleve adelante por parte del sector privado, sin desmerecer al sector publico. Incluso, hay casos de combinaciones públicas y privadas que suelen ser bastante exitosas. En México, muchos de los parques que se han desarrollado tienen esa característica.
Entendiendo las autoridades el potencial, yo creo que esta actividad va a tener más vuelo. No hago referencia a una falencia de los desarrolladores, sino a la necesidad de identificarnos.
Para ejemplificar: Tenemos un nomenclador fiscal como una actividad de alquiler, como si fuéramos propietarios de un departamento, una actividad sumamente pasiva. Entonces, el año pasado nos subió la alícuota del 3.5 al 6%. Para nosotros significó un golpe durísimo a la posibilidad de seguir afrontando nuestras deudas. Es difícil saber a quién explicar esta situación y que comprenda el potencial. Es una actividad que puede generar grandes beneficios; lo ha hecho en otros países.
En Chile, el mayor desarrollador que se dedica a nuestra misma actividad tiene actualmente construidos cerca de un millón y medio de m2 cubiertos. Nosotros seguramente vamos a ser los más grandes el año que viene en Argentina, llegando al orden de 150-170 mil m2.
Muchas veces nos sentamos con empresas que están buscando la posibilidad de que alguien les desarrolle el centro de distribución. Cuando les explicamos cómo es la actividad, inmediatamente se empiezan a entusiasmar en llevar el proyecto a niveles mucho más profundos. Lo que vivimos con nuestros clientes son procesos de potencial crecimiento, que se empiezan a desempolvar cuando nosotros empezamos estos diálogos con ellos.
Ahora estamos hablando con no menos de siete u ocho empresas, conversando acerca de la posibilidad de ampliar sus fábricas, de construir nuevas plantas industriales y centros de distribución. Esto que nosotros vemos es muy importante que lo sepamos comunicar. Es fundamental, en ese sentido, la creación de la cámara. La cámara nos ayudaría a explicar qué es lo que podemos hacer y el aporte que podemos realizar.
Para más información: http://www.plazalogistica.com.ar
Eduardo Bastitta Harriet
Es CEO de Plaza Logística y Director de Blue Water Logistics. Se graduó de economista en la Universidad Torcuato di Tella en 2002. Dio sus primeros pasos en Tecnonexo, productora de software. Luego, ingresó en Cervecería y Malteria Quilmes, donde fue Country manager del departamento de Exportación. Nunca más trabajó en una empresa que no fuera suya.
Hablemos de Logística
Escuche la entrevista realizada en el programa radial Hablemos de Logística, que se transmite por Radio Palermo, FM 94.7 de Buenos Aires, los martes a las 17.00, o bien en vivo o diferido vía web en www.hablemosdelogistica.com
Realizado por Webpicking.com en abril 2013
