Karina Longo, research manager de CBRE Argentina, presenta el más reciente informe sobre tierras industriales y reflexiona sobre las oportunidades de expansión en el mercado de centros logísticos.
¿Cuál es la génesis de este informe?
El mercado de centros logísticos es muy atractivo, no solo para los desarrolladores habituales, sino también para empresas que no son del mercado y que quieren entrar a operar en él. Vimos que el mercado tiene la necesidad de conocer no solo cuánto es la incidencia de la tierra, sino también dónde están las oportunidades para nuevos desarrollos.
En paralelo, también vimos que los desarrolladores habituales han ido consumiendo sus tierras y están en la búsqueda de nuevas zonas. Entonces, quisimos ver dónde estaban esas oportunidades, y dónde se podía desarrollar el mercado de centros logísticos.
¿Cuáles son los parámetros que ustedes toman para que esto sea atractivo para los inversores?
Consideramos terrenos donde se pueda construir a partir de 20.000 m2, que puedan incluir una playa de maniobras que no sea menor al 35% respecto de la superficie construida, y que esté bien localizado o cercano sobre autopistas. Esto abarca a corredores típicos, como la Av. Panamericana, el Camino del Buen Ayre, la Ruta 8 y la Ruta 9 en la zona norte de Buenos Aires; y la ruta 2 y la Au. 6 a Cañuelas en zona sur, por ejemplo.
También consideramos la zonificación, que pueda albergar industrias de tipo 1, 2 y 3; y algunos terrenos con zonificación rural, porque consideramos que en algunos municipios es posible cambiar esa zonificación hacía uso industrial. Esas fueron todas las consideraciones al momento de realizar el relevamiento del informe.
Actualmente, la zona norte es la más densamente poblada del parque logístico. ¿Hacia dónde está yendo esta construcción de parque logístico?
En la zona norte, el área del Triángulo de San Eduardo hay muchas construcciones, por lo que es muy difícil conseguir tierras allí y son muy caras. No obstante, en zona norte, hay oportunidades en el corredor que se inicia en Campana y llega hasta Zárate. También en Pilar, en menor medida, hay disponibilidad de tierra en torno al Parque Industrial Pilar.
Por otro lado, en Camino del Buen Ayre, hay algunos desarrolladores que están construyendo centros logísticos de forma especulativa. Cabe recordar que este mercado se mueve sobre todo en base al modelo build to suit -con contratos ya pactados-.
Esta es una zona que está en una etapa temprana de desarrollo. Mientras que zonas conocidas, como Pilar, están muy consolidadas en el mercado y los inversores y desarrolladores van directamente a buscar opotrunidades, la zona sur o suroeste está un poco más relegada, quizás por falta de inversión en infraestructura real. Perp el área del Camino del Buen Ayre, donde se están desarrollando estos nuevos centros logísticos, tiene muy buena infraestructura vial desde hace tiempo: si bien tiene un desarrollo más tardío, no por eso es menos interesante en cuanto a precios y en cuanto a la calidad.
¿Cómo es el comportamiento de los precios?
Para los rangos de precios, hicimos una división hasta el kilómetro 40 desde la ciudad de Buenos Aires: consideramos este como un primer radio, donde los precios son muchísimos más altos. En zona norte, incluimos el Triángulo San Eduardo, donde los precios se escapan bastante del resto y la tierra es muyescasa. Y luego, a partir del kilómetro 40, hay una diferenciación ya de precios: son mucho más bajos, con muy buenas localizaciones,
Tenemos precios de venta en zona norte, en el primer radio, que van entre US$170 y US$190 por metro cuadrado. Es una incidencia muy alta para un desarrollador y para un inversor también. Luego, a partir de los 40 kilómetros, van entre US$50 y US$70. Ahí hay una marcada diferencia en precios y eso nos hace mucho más atractivos.
Los precios también cambian según si están dentro o fuera de un parque industrial: un parque industrial dispone de todos los servicios activos y de un cerco perimetral que le da un contexto de seguridad, por lo que solamente resta construir. Un parque industrial ya cuenta también con las habilitaciones necesarias, cuyas gestiones son más o menos sencillas según el municipio. En cambio, fuera de un parque industrial, por más que el terreno esté muy bien localizado, no siempre están todos los servicios operativos, y el inversor tiene que evaluar si quiere urbanizar.
¿Considera que la tendencia va hacia las inversiones especulativas?
Esperemos que sí, porque el mercado realmente lo necesita: este es un mercado que crece muy lento, porque no hay financiación para este tipo de emprendimientos. Es necesario que el mercado empiece a apostar y a desarrollar superficie especulativa porque el trimestre pasado la vacancia cerró en un 3,5%, lo cual representa absolutamente nada de disponibilidad para una empresa que quiera ingresar y ocupar un predio logístico. Muchas empresas tuvieron que alquilar predios que estaban en muy malas condiciones y hacer grandes inversiones para poder ponerlos operativos.
¿Cuáles son sus proyecciones de cara al futuro?
Hay mucho potencial de desarrollo en el corredor Campana-Zárate, hay mucha disponibilidad de tierras a muy buenos precios. Se trata además de terrenos con buena nivelación y prácticamente aptos para empezar a construir. Si consideramos los parques industriales en estas zonas, tenemos que mencionar dos: el parque industrial de Campana, en el que hay mucha disponibilidad de tierra, y el parque industrial de Zárate, que también tiene el atractivo de que permite a industrias tipo 3, las más difíciles de ubicar.
En segundo lugar, hay también alta disponibilidad de tierras en el entorno del parque industrial de Pilar, alrededor del cual se han desarrollado grandes centros logísticos grandes. Y a esto se suma el predio industrial de Escobar, que está en etapa de venta de tierras.
¿Cuál es la frecuencia de publicación de este informe?.
Planificamos hacer este informe cada seis meses. Los movimientos en la disponibilidad de tierra implican transacciones que se concretan a mediano o largo plazo, por lo que trimestralmente no podríamos ver muchas diferencias.
Esperamos que de cara al próximo período se hayan concretado muchas transacciones y empiecen a desarrollarse otras zonas que también son muy atractivas. El Gobierno anunció inversiones en infraestructura bilial; tendremos que estudiar cómo impacta esto en los centros logísticos y en las zonas que están en desarrollo.
Vea la entrevista completa en video a Karina Longo, research manager de CBRE Argentina, en este enlace. https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-850-karina-longo-presenta-el-informe-sobre-tierras-industriales-de-de-cbre-argentina/
