Emiliano Giana, gerente de Nuevos Desarrollos en Plaza Logística -desarrollador de inmuebles logísticos- realiza un balance de las actividades en 2023 y presenta las proyecciones para este año. Además, explica que más allá del sistema build to suit tradicional, la empresa incorporó la construcción especulativa. Se refiere también a la escasa oferta de terrenos amplios para estos proyectos y el crecimiento del negocio en Pilar, provincia de Buenos Aires.
¿Cuál es el balance de 2023 para Plaza Logística y cuáles sus proyecciones para este año?
Plaza Logística tuvo un 2023 muy bueno. A fines de 2022, habíamos iniciado un ambicioso plan de inversión, que implicaba dar el salto desde los 400.000 hasta los 510.000 m2 cubiertos, mediante obras en tres parques existentes, Plaza Tortugas, Pacheco y Echeverría.
En Plaza Tortugas, ubicado en la localidad de Garín, construimos cerca de 20.000 m2; en Pacheco, casi 50.000 m2; y en Echeverría, casi 40.000 m2. Estas obras fueron desarrolladas con mucho ímpetu en 2023, y empezamos a entregarlas de forma gradual, en junio, septiembre, noviembre y febrero de este año.
Se trató de desarrollos especulativos, es decir, que son efectuados a priori sin clientes. Este es una de las verticales en el negocio inmobiliario: la otra es build to suit, que implica un desarrollo específico y medida para un cliente. Antes de finalizar las obras, ya empezamos a colocar espacios. Ubicamos 15.000 m2 para Bosch en Tortugas (ver “Bosch Argentina inauguró su nuevo centro logístico”); e incorporamos clientes como Volkswagen.
¿Este fue su primer desarrollo especulativo?
No. El desarrollo en Tortugas fue casi en su totalidad de este tipo; y en Echeverría, alrededor del 50%. Plaza Logística creció entre 2016 y 2018 con un ambicioso plan de inversión en su momento. La firma creció fundamentalmente mediante la modalidad build to suit, para firmas como Kimberly Clark, SC Johnson, y Mercado Libre.
La macroeconomía favoreció nuestro negocio. Durante el gobierno anterior se enfrentaron elevados niveles de inflación, pero también mucho volumen de operación. Y en nuestro rubro, los elevados índices de operación se traducen en actividad para los operadores logísticos y en nuevos clientes. Sin embargo, esto tiene también un efecto contracíclico: cuando ingresamos en un momento de recesión, como el actual, también suben los stocks de las compañías, por caída de ventas o por distintos manejos de inventario. En ese sentido, ahora estamos ingresando en esa nueva etapa. Al momento, no vemos una baja en la demanda en nuestro sector. Empresas que habían iniciado procesos de ampliación el año pasado todavía no los detuvieron, pero estamos expectantes de cómo evolucionará la macroeconomía y el país en general.
¿Qué variables tienen en cuenta en la construcción especulativa?
Como regla general, siempre priorizamos la ubicación: no nos animaríamos a realizar un desarrollo especulativo en zonas que no tengan alta demanda, porque no tenemos la certeza de que podamos alquilarlo en el futuro.
En cuanto a los diseños, siempre tratamos de ser lo más flexibles posibles, lo cual se traduce en eficiencia logística. Al final del día, apuntamos a que un depósito sea lo más grande y a mayor escala posible. En términos de altura, esto significa aproximadamente 13 metros de altura y grandes espacios entre columnas. En la jerga, esto es lo que conocemos como depósitos triple A.
Por otro lado, las construcciones también dependen de la coyuntura. Entre 2020 y 2023 inclusive la brecha cambiaria favoreció la construcción, y la construcción medida en dólares era muy económica. Ahora, estamos ingresando en una etapa que parece que no será tan buena para la construcción, dado que se empieza a encarecer en dólares. Tendremos que analizar en el futuro cómo evoluciona la oferta de metros cuadrados en el sector.
¿Cómo ve el crecimiento del sector en la zona norte de Buenos Aires, y particularmente en el área de El Triángulo de San Eduardo?
El Triángulo es la zona principal elegida por los operadores logísticos. Allí quedan muy pocos terrenos disponibles para el desarrollo de parques logísticos de envergadura. Los predios ocupan aproximadamente 20 hectáreas; y hoy, conseguir esa superficie libre para hacer desarrollos desde estas características, es casi imposible.
Ante la escasez de tierras en la zona de El Triángulo, es posible que empecemos a ver un mayor resurgimiento de nuevos polos logísticos. Ahora, por ejemplo, empiezan a aparecer nuevos desarrollos en la zona de Pilar, aunque no es equivalente por las distancias. En los últimos años, no vimos un aumento de precios generalizado por la escasez; pero sí identificamos que los índices de vacancia en esas zonas a largo plazo son muy bajos, a diferencia de lo que ocurre en zonas más alejadas, como Campana e incluso Pilar.
La tendencia marca el crecimiento de proyectos en la zona norte, en las cercanías de la ruta 6, aunque también hay desarrollos en la zona sur. Todavía no está definido cuál se consolidará como el nuevo polo logístico.
¿Cuáles son las proyecciones de la empresa para este año?
Nuestra proyección es colocar los pocos metros cuadrados que nos quedan: alrededor de 27.000 m2 de un total de casi 510.000 m2. También tenemos algunos proyectos de obras más chicas, que todavía no han salido a mercado; y estamos analizando nuevas ubicaciones en el área Metropolitana de Buenos Aires, para generar nuevos parques logísticos.
¿Y de la industria?
A nivel de industria, vemos un primer semestre bastante recesivo, que mostrará algún signo de reactivación hacia mediados de año, y que dará lugar a un segundo semestre con índices de vacancia bastante bajos. Es que, además, en los últimos tres años, pocas compañías invirtieron en centros de distribución.
Por otro lado, también vemos que compañías impensadas ocho años atrás hoy buscan espacios de estas características. Muchas firmas crecieron de forma muy atomizada y prefieren centralizar sus operaciones en espacios más eficientes. De forma continua analizamos las proyecciones, y nos sorprende que siguen apareciendo candidatos. Los requerimientos de los clientes son similares, pero la ubicación empieza a jugar mucho más fuerte, dado el aumento de los combustibles y los costos de transporte.
Vea la entrevista en video a Emiliano Giana, gerente de Nuevos Desarrollos en Plaza Logística, en este enlace. https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-841-emiliano-giana-gerente-de-nuevos-desarrollos-en-plaza-logistica/
