Lucas Desalvo, broker industrial de Cushman & Wakefield Argentina presenta el informe Market Beat del primer semestre 2023. El especialista traza una radiografía del mercado y analiza los principales rubros que demandan espacios.
¿Cuáles son los principales datos que surgen del informe del primer semestre del 2023?
Desde hace meses, venimos proyectando que la vacancia llegará a cero. Al cierre del informe, el nivel de vacancia ya había llegado al 2,8%; es decir, el 97% de los depósitos logísticos ubicados en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) están ocupados.
¿Cuál es la consecuencia? La mayoría de los operadores logísticos que buscan nuevos espacios no encuentran alternativas. Actualmente, tenemos más de 70.000 m2 solicitados, y el escenario para operaciones de última milla, en la Ciudad de Buenos Aires, es incluso más crítico.
Este contexto de baja disponibilidad de espacios se tradujo en valores récord. Los precios tendieron a subir.
¿En qué medida el contexto político preelectoral influye en el mercado?
Pese al componente político, estos son proyectos a largo plazo, que trascienden dos o tres gobiernos. He visto construcciones que fueron lanzadas en los mejores y en los momentos más críticos. Este es un mercado que va a contramano de las expectativas: cuando el país enfrenta problemas, es cuando más obras son lanzadas; mientras que en buenos momentos de economía más estable, se empieza a captar la renta.
Durante la pandemia, las construcciones se vieron frenadas. Tradicionalmente, alrededor de 150.000 m2 eran entregados por año; sin embargo, durante la pandemia, ese número fue mucho más bajo.
Hoy, las obras se están reactivando por 200.000 m2 que estarán finalizadas para fin de año, aunque estas no llegan a compensar la demanda. Muchas de ellas ya están incluso ocupadas o pre alquiladas.
Hoy, la oportunidad está en la construcción de espacios, tanto para alquiler como para venta, que esto abre otro paradigma: se están comprando centros logísticos, algo que nunca pasó en la historia del mercado argentino.
¿Cuál es la duración aproximada de un proyecto?
Un proyecto puede durar entre 12 y 18 meses, dependiendo de las aprobaciones. A diferencia de una construcción residencial, en donde intervienen muchos gremios, en este caso son pocos los actores que intervienen. Pocas empresas están al frente de estas construcciones, y ya tienen los procedimientos parametrizados, de modo que los procesos son ágiles
¿Cuáles son los rubros que más demandan estos espacios?
El sector que está empujando mayormente la demanda es el consumo masivo, y particularmente en este nicho, los supermercados. También, empresas e-commerce de toda escala, desde las más grandes hasta las pymes que arrancaron sus operaciones en espacios de 1.000 m2 y van escalando.
Otro de los sectores que empuja la demanda es la industria automotriz. Argentina se está convirtiendo en un hub a nivel regional y mundial, que participa en operaciones de importación y de exportación. El espacio para el guardado de autopartes y de autos empieza a ser un componente importante en la cadena.
También tienen cierta relevancia el segmento de farmacias y las operaciones de logística a temperatura controlada.
¿Qué tipo de demanda apuntan a satisfacer los nuevos centros en construcción?
La mayoría de los depósitos son clase A +: se trata del mayor estándar en el mercado. En esa línea, los precios están llegando casi a los USD 8,5.
En el momento más crítico de la pandemia, ese tipo de centros cotizaba en USD 6-7- Hoy, trepó a USD 8,5 y hay muy poco margen de negociación: ese es el valor y se paga.
Es importante tener en cuenta que, a nivel regional, el precio promedio se ubica en USD 6-7 dólares, en Perú, en Chile, y en Colombia, por ejemplo. Si bien en Argentina, el precio ronda los USD 8, este puede variar según la calidad. Cabe recordar que el precio es medido en dólar oficial: si lo medimos en dólares reales, equivaldría a USD 4.
A nivel regional, estamos por debajo de la media para abajo. Todavía los precios tienen un margen para subir.
¿Qué lugar tiene la sustentabilidad dentro de las construcciones?
Los temas relativos a la sustentabilidad son tenidos en cuenta. Y nosotros particularmente lo identificamos en empresas multinacionales. El que apuesta a un gran proyecto, a una gran inversión, no puede dejar de tener en cuenta estos temas, porque se consolidan en un requisito de las grandes compañías que buscan alquilar o comprar espacios.
Mientras que tradicionalmente el due diligence estaba enfocado en cuestiones legales y técnicas, hoy también alcanza a los factores sustentables.
¿Cuáles son las tendencias para la operación de última milla?
Para la operación de última milla, uno de los principales problemas es el último código de planificación del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Cada vez, se tiende más a que los depósitos desaparezcan de la ciudad, por lo que hay pocas superficies disponibles.
En este ámbito, en el centro de la ciudad, el valor de los depósitos ronda entre USD 12-14, y he visto incluso negociaciones por USD 18. Estos espacios cotizan casi al mismo precio que una oficina clase B. En este contexto, muchos actores están empezando a reconvertir inmuebles, a buscar posiciones y a ver este negocio.
A diferencia de los grandes predios logísticos, de alrededor de 50.000-70.000 m2, estas son naves o galpones de entre 3.000 y 5.000 m2, con alturas cercanas a los 5 m, sin espacios de carga y descarga; y en los que la mercadería o sea que media manzana digamos, con alturas de 5 metros, sin descarga, donde la mercadería ingresa y egresa en el mismo dia.
En concreto, se trata de espacios de cross-docking. Y para su operación, resulta fundamental analizar el impacto de tránsito en la zona.
¿Qué ve de diferente en este informe y qué tendencias vislumbra?
El mercado está necesitando nuevos jugadores. Hubo muchas operaciones de compra-venta, mediante las cuales empresas privadas han tomado espacios de depósitos muy grandes y los han sacado del mercado de renta.
Actualmente, hay muy pocos jugadores de envergadura; y el mercado está necesitando de grandes inversores.
Todavía hay espacios en el Gran Buenos Aires, y se está mirando particularmente hacia Zárate, Campana y Pilar. Todavía estamos concretando muchas transacciones en moneda local al tipo de cambio MEP, por lo cual hay una enorme posibilidad de descarga de pesos y de aportar al sector.
De todos modos, sabemos que la vacancia seguirá bajando, a la vez que el precio subirá. Se trata de ciclos.
Sobre la Ruta Panamericana (9), que alcanza a las localidades de Escobar, Campana, y Zárate, por caso, se pueden conseguir tierras por u$s 30-40 por m2. Se trata de una cifra que resulta beneficiosa, si se considera que en la zona de El Triángulo el precio asciende a u$s 200.
¿La zona norte de Buenos Aires sigue siendo la de mayor peso?
Sí. En la zona de El Triángulo y sus cercanías registramos la mayor demanda. En zona norte hay una convivencia natural con muchos parques industriales, fábricas e industrias. Hay buena conectividad de transportes y recursos humanos, en función de las universidades que tienen allí sede, como la UTN y la UBA. Todos estos factores dan lugar a un ecosistema ideal para las empresas de logística.
Por otra parte, la zona sur de la ciudad también ganó mucho peso. El Paseo del Bajo contribuyó a la libre circulación y esto impulsó la necesidad de las empresas de montar sus operaciones en ambos polos.
También se empieza a vislumbrar la zona del oeste. Allí, diferentes depósitos ya fueron ocupados al 100%.
¿Cómo es posible impulsar el ingreso de nuevos players o la inyección de inversiones?
Actualmente, las cuestiones políticas y la inflación hacen muy difícil pensar en financiamiento. De todos modos, por caso, hay empresas que han invertido tradicionalmente en otro tipo de activos y que hoy están empezando a entender el mercado logístico y no le tienen miedo.
La logística nunca se posicionó como un sector atractivo para los inversores. Sin embargo, gradualmente, se va volviendo más amigable y los inversores le empezaron a encontrar la vuelta, sobre todo a partir de los indicadores de los que disponemos.
Vea también la entrevista en video en: https://webpicking.com/hablemos-de-logistica-819-cushman-wakefield-presenta-informe-de-warehouse-2023-1er-semestre/ .
