Análisis de la muy baja vacancia de depósitos logísticos en Argentina: Entrevista a Santiago Isern, broker industrial en Cushman & Wakefield Argentina.
¿Cuáles son las principales novedades del informe sobre inmuebles logísticos elaborado por Cushman & Wakefield para el segundo semestre de 2022?
Al igual que cada año, al cierre de cada diciembre, nos toma unas semanas terminar de procesar los datos de cómo se comportó el mercado en el último período. Una vez cerrados estos datos, estamos en condiciones de elaborar el nuevo informe.
Lo que veníamos viendo, pensando y sintiendo, en definitiva, sucedió. Más allá de que, por situaciones particulares en nuestro país a veces la lógica queda un poco de lado, en nuestro mercado, sin importar la situación que atravesemos, generalmente, las tendencias terminan impactando. El mercado tiende a comportarse de una manera, y en este último tiempo, la tendencia era muy abrumadora: estaba muy claro hacia dónde iba el mercado logístico.
Esto ya había sucedido en otros mercados y Argentina no iba a ser la excepción. Quizás acá ese fenómeno tardaría más tiempo en replicarse, pero sucedería tarde o temprano.
Vimos una gran absorción de metros existentes, lo que termina impulsando la vacancia hacia la baja, en decir que la disponibilidad de espacios, y empujando el precio hacia arriba. Al final del día, esto se transforma en una buena novedad para nuestro mercado, pero también nos deja con poco stock para el 2023.
Este siempre fue un mercado sub ofertado, pero atravesamos una pandemia con 20-22% de vacancia. El año pasado, yo afirmaba que íbamos a terminar el año con vacancia cero, cuando llegamos a tener una vacancia de 22%. Vimos el contexto y entendimos que ese fenómeno de absorción de metros se iba a replicar en nuestro mercado; y así ocurrió.
¿La vacancia de 22% registrada durante la pandemia marcó algún récord histórico?
Probablemente. Fue un nivel muy alto y muy preocupante, porque no se encontraban respuestas.
De repente, empezamos a ver que, a raíz del crecimiento exponencial del eCommerce, los metros disponibles en mercados más desarrollados no eran suficientes. Entendimos que, si bien la repercusión podría no ser tan violenta, algún coletazo debía haber.
A esto se sumaba también un contexto inflacionario, donde empezó a hacer sentido stockearse, donde también las operaciones logísticas de las grandes empresas se tornaron mucho más exigentes, de manera que los inmuebles que las contenían tenían que estar a la altura de esas exigencias, por lo que entonces se producía este fenómeno Fly to Quality, en torno de los depósitos clase B y clase A: las empresas se estaban animando a dar un paso.
Probablemente, los depósitos de menor categoría son los que sufrieron un poco más, pero así ocurre siempre. Cuando la situación se torna compleja, los que primero o más van a sufrir y a quienes les va a costar recuperarse son los activos de menor calidad.
Cuando lo mejor esté con nula disponibilidad, no quedará otra opción que empezar a mirar eso o la adaptación de ese tipo de activo.
¿Con la inflación se da entonces una logística especulativa?
Sí, y también una lógica de stockearse con mercadería en los almacenes. Muchas empresas no tienen aplicación de sus pesos en mecanismos financieros o no tienen acceso a divisas, por lo que tener stock de mercadería les hace sentir un alivio.
¿Cómo juegan las trabas a las importaciones?
Tuvimos conversaciones con empresas que tienen contenedores con materiales importados y estaban con algún interrogante hacia los próximos meses, porque habían asumido obligaciones contractuales en depósitos para un determinado nivel de carga y no estaban seguros de poder cumplimentarlo.
La vacancia en el último informe fue de 4,5. ¿La tendencia a la baja continúa?
Sí. Se trataría de un escenario positivo para los almacenes clase B y para la figurita preferida de los desarrolladores: construir con contrato previamente acordado
Hoy, si una empresa quisiera buscar más de 20 mil m2 en un depósito clase A +,las opciones son cero; y entre 10 y 20 m2, las opciones rondan entre dos y tres Además, como hubo poca obra, habrá también poca entrega de metros en 2023..
Las cinco obras más importantes que se entregarán, quizás incluso ya entran al mercado alquiladas, de modo que altera el stock, sino que solo sube el inventario. Yo creo que llevará tiempo que la vacancia vuelva a subir.
¿El Triángulo de San Eduardo tiene aún disponibilidad?
Hay algunas parcelas que podrían albergar una buena cantidad de metros, pero no en posesión de desarrolladores con vistas a arrancar próximamente.
Pero sí hay algunas en la zona aledaña y de influencia, que quizás finalice para este año. Pero que los proyectos se terminen de concretar para este año significa que el proyecto podría concluir para fin de año y a partir de ahí hay 12-14 meses de construcción. Esto se traduce en una disponibilidad de m2 para el 2025.
También como contrapartida aparecerán lugares donde la disponibilidad de tierra es mayor, donde quizás no tiene ese sentido de excelencia, que siempre tuvo el Triángulo en términos de ubicación para depósitos logísticos, pero que permiten básicamente que haya más disponibilidad entonces permiten que distintos distintos jugadores puedan entrar.
¿Cómo evaluaron la variación del precio en el informe?
Hay distintas formas de verlo. Se puede ver por sus mercados, uniendo lo que es A y A+, un promedio de todos los submercados juntos. Mi manera preferida de verlo y de asimilarlo rápidamente y, es cuánto vale el A+ en la mejor ubicación: es decir, cuánto vale lo más caro del mercado. Hoy, el m2 más caro del mercado cotiza a u$s 8,50 el precio pedido, para obras que todavía no están terminadas e ingresarán en dos o tres meses.
La tendencia del precio es alcista. Creo que quienes tengan m2 disponibles este año estarán en buenas condiciones para plantear estos precios.
A principios del año pasado, el gap de cierre y las concesiones, que se hacían con 25% de vacancia, eran muchas. Y así por ejemplo, se pedían u$s 7,5 / m2, pero finalmente se pagaba a u$s 5 / m2. Había una aversión muy grande a tratar de ocupar m2. Hoy, eso ya quedó de lado y los dueños pueden defender mejor el precio.
A qué se debe que hoy ya haya obra: ¿los empresarios no tuvieron la visión de construir o no estaban dadas las condiciones de mercado?
Hay alrededor de 160 m2 en construcción. El tema es que, en algunos contextos, es difícil asumir riesgos. Atravesamos una vacancia de 25%, y era en ese entonces cuando los empresarios deberían haber comenzado nuevas obras para hoy tener m2 disponibles.
Por eso, quien haya asumido a lo mejor el riesgo de construir en momentos que parecían delicados será beneficiado. Esta no es la primera vez que ocurre este hecho. Son proyectos de capital alto e inversiones pesadas.
El impacto del eCommerce es evidente
Hay tendencias realmente muy favorables para el sector del warehousing. La pandemia aceleró ese proceso y esto ya no cambiará. No tiene que ver con el mercado inmobiliario o con la logística: tiene que ver con la forma de consumir.
¿Para cuándo está planificado el próximo informe de Cushman & Wakefield?
El próximo informe será presentado a mitad de año. De todos modos, probablemente presentaremos en abril también un informe más acotado sobre el comportamiento en el primer trimestre.
Vea también la entrevista aquí.
