El equipo de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, analizó las principales tendencias despertadas en el mercado inmobiliario a partir de la pandemia.
En ese sentido, elaboró un decálogo de aprendizajes para los próximos años:
1. El Covid-19 impactó de manera dispar en las propiedades. Dependiendo del sector inmobiliario, de la geografía, de la trayectoria del virus y de las políticas públicas ejecutadas, se observaron diferentes tipos de desempeño: más sólido en ciertos sectores, más débil en los demás y una diversidad de grados intermedios.
2. La pandemia aceleró tendencias que ya se venían observando. Las restricciones de circulación y la obligación de permanecer en los hogares concentraron, en 2020, varios años de penetración de las ventas online y aceleraron otras tendencias como el trabajo remoto, los servicios de transmisión y el consumo de datos. Ciertos sectores inmobiliarios y geográficos se beneficiaron con estos cambios (por ejemplo, la logística industrial, los data centers, los mercados más competitivos en precio, y de bienes raíces suburbanos).
3. Pese a un presente desafiante, el futuro de las oficinas tiene buenas perspectivas. La combinación de los impactos cíclicos (por ejemplo, la pérdida de puestos de trabajo) y los impactos estructurales (como la penetración del trabajo a distancia) afectó duramente a los indicadores de oferta y demanda en 2020. Herman Faigenbaum, Director General de Cushman & Wakefield destaca que numerosos estudios concluyen que las oficinas seguirán siendo una parte importante de las estructuras y las estrategias de las organizaciones pospandemia ya que son una ventaja competitiva para promover la cultura de la empresa, para la retención de talento y el funcionamiento de los equipos de trabajo.
4. La oferta premium gana protagonismo. Tanto en inmuebles logísticos como en oficinas corporativas, el concepto de premium se vuelve central a la hora de alquilar o conservar el activo inmobiliario en función de los beneficios operativos y los ahorros que generan, sumando una ventaja competitiva frente al mercado.
5. El modelo híbrido emerge como el modelo óptimo. Numerosos estudios indican que la mayoría de las empresas no está pasando a un modelo 100 % remoto. Aunque no hay consenso sobre el equilibrio óptimo entre trabajo virtual y en la oficina, según los relevamientos realizados, tanto empleadores como colaboradores se inclinan por esquemas de entre dos y cuatro jornadas presenciales por semana.
6. Para los mercados de capital, esta crisis es distinta a la de 2008. A diferencia de la Gran Crisis Financiera, cuando el volumen y los valores de las ventas globales se desplomaron y permanecieron en niveles bajos por dos años, en esta etapa los mercados de capitales ya comenzaron a recuperarse. Los volúmenes de ventas en general han mejorado desde mayo de 2020 y los precios de los activos de alta calidad en general se mantienen firmes.
7. Un objetivo cambiante implica cambiar el espacio. “Unir a las personas y empoderarlas para crear nuevas ideas, productos y relaciones es el objetivo de estar en el mismo lugar. Debido a que los objetivos de la oficina probablemente serán la colaboración, la conectividad, la socialización y la innovación, que son actividades difíciles de mantener en la modalidad de trabajo remoto, el espacio de la oficina se modificará para reflejar este cambio” asegura Faigenbaum.
8. Surgirá un nuevo ecosistema de lugares de trabajo. En un contexto posterior a una pandemia, los empleadores continuarán ofreciendo una variedad de ubicaciones y de experiencias para propiciar la funcionalidad y el bienestar, y la atención se centrará en unir sin dificultades los distintos lugares de trabajo.
9. Cinco dinámicas que impulsarán la cultura y los entornos laborales.
- La determinación de la productividad a partir de saber en qué lugar las personas están en mejores condiciones de ofrecer su mayor rendimiento.
- La innovación y la creatividad: unir a las personas en el entorno adecuado que apoye las nuevas ideas y el pensamiento innovador.
- La cultura y la marca de la empresa apoyan y mantienen la cultura del trabajo a través del espacio físico y las formas en que las personas interactúan con él.
- La satisfacción y la retención de los colaboradores: la flexibilidad y la confianza impulsan la retención de los colaboradores.
- La estrategia de ubicación y construcción: las oficinas “satélite” ofrecen flexibilidad y tanto la ubicación de los edificios como sus diseños y sus propósitos son críticos.
10. Cinco prioridades en la planificación estratégica del real estate y de la fuerza laboral.
- Hacer más foco en la flexibilidad. Por ejemplo, ocupar más espacios o reducirlos temporalmente, según sea necesario.
- Prepararse para un tipo de lugar de trabajo diferente. Ya no se trata solo de filas de escritorios, se trata encontrar la configuración óptima para que el espacio funcione como facilitador.
- Encontrar el equilibrio adecuado. No se trata solo de ofrecer flexibilidad a los colaboradores sobre cuándo, dónde y cómo trabajar, sino que se necesitará una planificación activa para equilibrar las preferencias de los colaboradores con los objetivos y los costos de la empresa.
- Construir y sostener la cultura en un modelo híbrido. Los nuevos modelos traen nuevos desafíos.
- Comprender las necesidades particulares de los colaboradores. Determinar cómo el espacio permite a las personas hacer su mejor esfuerzo y cuáles son los diferentes requisitos basados en diferencias mentales o físicas.
¿Qué significan estos aprendizajes para cada sector?
Oficinas. La oficina enfrenta vientos en contra, pero se recuperará. 2021 será el año en que se solucione el impacto del trabajo remoto en las necesidades de ocupación. Un enfoque de trabajo más ágil probablemente requiera menos espacio ocupado. Sin embargo, después de un año de recortes, los ocupantes comenzarán a tomar compromisos a más largo plazo y el volumen de actividad de alquileres se recuperará materialmente en la segunda mitad de este año.
Industria y logística. Se mantienen a toda marcha. Este sector ya venía con mucho dinamismo en 2020. Aunque ciertamente fue desafiado de alguna manera por la pandemia, de muchas otras formas esto lo impulsó y se espera que así continúe.
Multifamily. Los edificios de departamentos de uso residencial, que se alquilan y que pertenecen a un solo propietario, cobran relevancia cuando el ciclo económico está en crisis y el acceso a financiamiento para viviendas se restringe; ya que fortalece la demanda de alquiler. Por eso hoy, este tipo de activo, se presenta como una opción muy atractiva para inversores en varios países de la región y del mundo.
Data centers. Si los datos son el nuevo petróleo, los data centers son las refinerías. La demanda sigue siendo alta, con pocas señales de desaceleración en el corto plazo.
Retail. El comercio minorista claramente ha sido desafiado; ver tiendas cerradas significa que no hay ventas. La revitalización estará determinada por la posible adaptación a un tipo de oferta de retail muy centrado en la conveniencia, o enfocado en ofrecer una experiencia única, digna de conocer.
I+D y pharma. Con la creciente conciencia sobre el cuidado de la salud, la demanda de espacios relacionados con la investigación y el desarrollo ha ido aumentando.
Hoteles. El rubro se vio perjudicado por las restricciones, pero una vez que estas disminuyan, la ocupación finalmente regresará. Los cambios estructurales, como el aumento de los ingresos y el tránsito hacia una economía basada en la experiencia, respaldan las perspectivas a largo plazo para el sector, amparadas en la falta de sustitutos virtuales del alojamiento en hoteles.
Almacenamiento. Con el aumento de la urbanización, este sector parece estar sólido en función de los cambios demográficos. Por ejemplo, por las personas que alquilan por más tiempo antes de comprar una primera casa y necesitan más espacio de guardado, o por quienes se mudan a las ciudades e intercambian espacios habitables más grandes con viviendas urbanas más pequeñas y el uso de depósitos.
